【アパート建て替えFAQ】築年数別タイミングの見極め、費用、メリットデメリットを徹底解説
アパート経営のキャッシュフロー改善や支出削減のための抜本的な対策としてアパートの建て替えを検討中の方も多いでしょう。
想定以上の修繕費がかかったり、さまざまな対策を講じても賃料や空室率が改善されない場合は建て替えのタイミングかもしれません。
アパートの建て替えを検討する際には、築年数などタイミングの目安や費用、災害への備えなど、様々な疑問が生まれます。
そこで本記事では、アパートの建て替えについて「築年数の目安はどの程度か」「必要な費用はどの程度か」といった疑問にお答えします。
メリット・デメリットなど、建て替えについての特徴もお伝えしますので、アパートの建て替えで悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
▶建築費用を抑えて利回り・収益性を高める【木造4階建て賃貸住宅】
Contents
アパートの建て替え、築年数の目安は？
はじめに、アパートの建て替えについて聞かれることの多い、築年数の目安について紹介します。
建て替え目安：築30年
建て替え目安のひとつの基準は築30年です。
住宅用の建物には以下のとおり耐用年数が定められています。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨：27年
- 重量鉄骨：34年
- 鉄筋コンクリート：47年
法定耐用年数は建物の耐久性ではなく、減価償却期間を示すものです。
キャッシュフローと投資回収状況に応じて建て替えのタイミングを検討しはじめる時期といえます。
築30年が経過すると、木造や軽量鉄骨のアパートが耐用年数を迎えますので、建物の状態によっては建て替えが必要になります。
また、建物に付属する電気設備や給排水設備は耐用年数が15年と設定されています。
2回目の耐用年数を迎えて、こうした設備関係の修繕費や内装・間取りの一新でリフォームが高額になることも建て替えの理由となります。
建て替え目安：築50年
2つ目の建て替えの目安は築50年です。
築50年に達すると鉄筋コンクリート造のアパート・マンションであっても耐用年数を迎えますので、建物・設備の老朽化が進行している場合は建て替えが必要になります。
また、築50年の建物は1981年に大幅に改正された耐震基準を満たしていない可能性もありますので、耐震性の面でも建て替えすることをおすすめします。
関連記事：地震に強い家の特徴を解説
建て替えのタイミングを左右する収益性
建て替えのタイミングは築年数と収益状況によって大きく左右されます。
- 建物の老朽化で「空室率」が高くなった
- 近隣にアパートが建ち、「賃料相場」が下落した
- 商業施設のオープンなど「地域の入居者ニーズ」が変わった
- 想定以上の「リフォーム費用」がかかった
ほかにも収益性を左右する複数の要因がありますが、キャッシュフローの急激な悪化や期待した収益を得られていない場合は、適切なタイミングでの建て替えによって賃料や空室率を抜本的に解決できる場合があります。
アパートの建て替え、費用はどれくらい？
築年数とともに気になるのは、アパートの建て替えにかかる費用です。
どの程度の費用が必要か確認しましょう。
建て替えに必要な3つの費用（退去・解体・新築）
アパートの建て替えには、以下の3つの費用が必要です。
- 退去費用：現在住んでいる住人に立ち退きを依頼する費用
- 解体費用：既設のアパートを解体する際に必要な費用
- 新築費用：新たにアパートを建てる際の建築費
退去費用は、現在住んでいる住人に、建て替えに伴い立ち退きを依頼する際に支払う費用です。
一般的には賃料の6か月分とされますが、立ち退き料には明確な金額の相場はなく、最終的には当事者同士での合意が必要になります。
解体費用は、立ち退きが完了した既設のアパートを取り壊す際に必要な費用です。
建物の構造や地域によって取り壊し費用は異なりますが、以下の金額がおおよその目安になります。
- 木造：5万円 / 坪
- 鉄骨：7万円 / 坪
- 鉄筋コンクリート：9万円 / 坪
たとえば床面積80坪の木造アパートを解体する場合は、400万円の費用を見込むこととなります。
新築費用はアパートの建築費で、たとえば3階建てのアパートを建てる場合は以下の金額が目安となります。
| 構造 | 費用の目安/坪単価 | 3階建て 50坪の場合 |
| 木造 | 70万円～100万円 | 5,000万円～7,100万円 |
| 鉄骨造 | 80万円～120万円 | 5,700万円～8,600万円 |
| RC造 （鉄筋コンクリート） | 90万円～125万円 | 6,400万円～8,900万円 |
関連記事：3階建てアパートの建築費について
アパートを建て替える場合はこうした費用が必要になります。
ただし、都内か郊外か、既設・新設アパートの構造や階数など、諸条件によって建て替え費用は大きく変わりますので、賃貸物件の建て替えを検討中の方は都内で実績豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。
アパートを建て替える4つのメリット
アパートの建て替えについて聞かれることの多い築年数の目安や費用について解説しました。
ここで改めて、アパートを建て替えるべきか検討するために、建て替えのメリットを確認します。
賃料の増加と空室率の低減で収益率を上げられる
アパートは建て替えによって建物・設備を更新でき、賃料を引き上げられます。
また、住民のニーズに合ったアパートにすることで入居希望者を増やし、空室率の低下も見込めます。
賃料アップと空室率の低下で、アパート経営の収益率アップを期待できるでしょう。
関連記事：令和のアパート経営の失敗例を解説
減価償却費を計上して節税できる
アパート経営にかかる税金は、建築費等を減価償却費として経費計上できるため所得税・住民税を節税できます。
減価償却費は建物の価値の減少を経費に算入できる制度で、建物の価値を以下の年数で割ることで求められます。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨：27年
- 重量鉄骨：34年
- 鉄筋コンクリート：47年
上記の期間を超えて運用しているアパートでは減価償却費を計上できませんので、建て替えにより改めて減価償却費を計上可能になります。
修繕費を抑えられる
アパートの建て替えによって修繕費を抑えられる点もメリットです。
国土交通省の資料に記載のとおり、アパートは年数が経過するほど修繕箇所が増え、外壁や設備配管など修繕費が高くなる傾向にあります。
建物維持のために修繕してもアパートの魅力が劇的に高まる訳ではなく、徐々に賃料は下がり空室率は増えるでしょう。
ここでアパートを建て替えてしまえば、賃料が増加するとともに修繕費を節約することができます。
地震・火災などの災害に強くなる
アパートの建て替えは、地震や火災をはじめとする各種災害に強くなる点も大きなメリットです。
特に築年数が50年を超える場合は現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。
また、防火地域などの指定を受ける前に建てられたアパートなどでは、必要な防火の基準を満たしていない場合もありますので、建て替えにより災害に強く住民に安心感を提供できるアパートにしましょう。
アパートを建て替える3つのデメリット
メリットを紹介してきましたが、アパートの建て替えにはデメリットもあります。
どちらも把握して、後悔のない建て替えをしましょう。
費用（立ち退き・解体・新築）がかかる
アパートを建て替える場合、立ち退きへの補償金や既存アパートの解体、新築アパートの建築費用といった資金が必要です。
たとえば木造3階建て、50坪のアパートを建てる場合、坪単価80万円と仮定すると4,000万円の費用が必要になります。
ローンを利用する場合であっても、初期費用として一定程度の自己資金は必要になるため、十分な予算を用意することをおすすめします。
関連記事：【木造3階建てアパートを建てる】建築費やメリット・デメリットを解説
建て替え中は家賃収入がなくなる
建て替えの最中は家賃収入がなくなることも認識する必要があります。
アパートを建て替えることを決めて立ち退き交渉をしてからは、新しいアパートが完成して新たな入居者が入るまでの間は家賃収入が発生しません。
工事の期間中、家賃収入がなくても生活できるよう、一定程度の預貯金を確保する必要があります。
立ち退き交渉でトラブルが起きることがある
アパートの建て替えでは立ち退き交渉が必要です。
スムーズに話がまとまればよいですが、立ち退き交渉によって住民との間でトラブルになる可能性があります。
入居者が了承・退去しないといったケースもありますので、丁寧な説明と適切な転居のサポートなどが必要です。
▶建築費用を抑えて利回り・収益性を高める【木造4階建て賃貸住宅】
まとめ│アパートの建て替えは専門家に相談を
【川口市】外壁総タイルのスタイリッシュな賃貸住宅の事例＞＞＞
アパートの建て替えについて、聞かれることの多い築年数の目安や費用といった事柄を解説しました。
経営しているアパートが老朽化すると、賃料の下落や空室率の増加といった問題が発生します。
建て替えによって収益に関する課題や、その他の問題を解決できることがあります。
ただし、アパートの建て替えには、資金計画や立ち退き交渉をはじめとしたハードルがあることも確かです。
建築計画から寄り添いサポートを期待できる業者に依頼することが重要といえるでしょう。
東京都内でアパートの建て替えを検討中の方は、アパートの豊富な建築経験のあるクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。
クレバリーホーム東京は、「東京だからできる最高の家づくり」を目指し、お客様のご希望やライフスタイルに合わせた住まいづくりをしています。
▶3階建て ・ 4階建て住宅
▶木造耐火住宅 ・ 高耐久・耐震住宅
▶鉄骨・RC住宅
▶ZEH住宅 ・ 太陽光発電・蓄電池付き住宅
▶地下室 ・ 屋上付き住宅
▶狭小住宅 ・ 二世帯住宅 etc…
「こんな暮らしがしてみたい」「このエリアで暮らしたい」「狭小地過ぎて建てられないかもしれない」など、あなたの悩みや想いをお聞かせください。
都内でトップクラスの施工実績がある私たちだからこそ、あなたにとって最適なプランをアドバイスできます。お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
詳しいプロフィールはこちら
