2024年3月作成記事

アパート経営を始める際の初期費用や必要な自己資金はいくらになるのでしょうか？

本記事では、一棟アパート経営にかかる初期費用や維持管理費、自己資金の目安やアパートローンの特徴まで、費用に関する基礎知識をまとめて解説します。

黒字化までのシミュレーションなど、経営にかかる費用のイメージをつかめるため、ぜひ記事を参考にしてくださいね。

アパート経営に必要な自己資金はいくら？

アパート経営を始めるためには、自己資金はいくら必要なのでしょうか？

自己資金の目安は「物件価格の10％～30％」が定説です。

物件価格が8,000万円の場合、必要な自己資金は「800万円～2,400万円」が目安になります。

ただし、自己資金を多く初期費用にまわすことで、アパートを維持管理するための費用が、不足する恐れがあります。

無理のないアパート経営をスタートさせるために、次章で初期費用や維持管理費について確認してみましょう。

関連記事：3階建てアパートの建築費｜構造・坪数・部屋数ごとの費用や初期費用の抑え方、成功させるコツ 

アパート経営の初期費用はいくら？

アパート経営にかかる初期費用や内訳をご紹介します。

一棟アパートの構造別の初期費用

一棟アパートを建築する際にかかる初期費用には、「本体工事費」や「外構などの付帯工事費」、「税金などの諸費用」が含まれます。

構造ごとの初期費用を確認してみましょう。

【構造別の初期費用の目安】

(※坪単価×延床面積÷0.7での概算の建築費）

木造が一番コストを抑えやすく、延床面積50坪の場合、初期費用は「5,000万円～7,100万円」が目安になります。

【初期費用の計算式の例】

90万円（坪単価）×80坪（延床面積）＝7,200万円（本体工事費）

7,200万円（本体工事費）÷0.7(割合）＝1億300万円（初期費用）

初期費用の割合は一般的に「本体工事費：7割」「付帯工事費：2割」「諸費用：1割」になるため、本体工事費÷0.7で概算できます。

クレバリーホーム東京は、木造4階建てアパートを建築できる数少ない施工会社であり、土地を最大限に活用したプランをご提案いたします。

付帯工事費の内訳

アパート経営の初期費用のうち、2割程度かかる付帯工事費の内訳をご紹介します。

• 地盤改良工事費
• 電気・ガス・水道管の引き込み費
• 外構工事費
• 土地の造成工事費

とくに、地盤改良や造成工事は、高額になりやすいため、見積書を十分に確認することが大切です。

諸費用の内訳

アパート経営を始めるための諸費用は、初期費用のうち1割程度が目安です。

諸費用の内訳と費用の目安をご紹介します。

参照サイト：国土交通省　住宅：不動産取得税に係る特例措置 

アパート経営にかかる初期費用は、構造・立地条件・仕様・階層、などによって異なります。

予算や条件内で収益性の高いアパートを建築するためには、建築予定エリアでの実績が豊富な施工会社がおすすめです。

関連記事：【2024年】アパートの建築費｜30坪・50坪・100坪の費用や事例、ローンの目安や必要な自己資金 

東京都でアパート建築をご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

アパート経営にかかる維持管理費

アパート経営の実質利回りを確認するために、維持管理費がいくらかかるのかをシミュレーションすることは重要です。

維持管理にかかる費用項目は、下記の通りです。

• 光熱費
• 管理業務委託費
• 修繕費
• 仲介手数料
• 広告費
• 固定資産税

アパート管理を委託する場合、管理会社に費用を支払います。

費用は、家賃の5％程度が相場です。

そのほか、不動産会社に支払う仲介手数料や広告費などがかかります。

アパート経営は何年で黒字化できる？

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アパート経営で黒字化するには、アパート取得のための初期費用や家賃設定、維持管理費などによって異なりますが、目安は10年といわれています。

ここでの黒字化は、初期費用として投資した自己資金を上回り、手元資金を増やせる状態のこととします。

アパート経営の黒字化までのシミュレーション

「アパート経営の黒字化＝投資した自己資金の回収」と設定した場合のシミュレーションをご紹介します。

【設定条件】

【キャッシュフロー】

• 家賃収入：9万円×7戸×12カ月＝756万円/年間
• 諸経費：756万円×20％＝151万円/年間
• ローンの返済額：33万円×12カ月＝396万円/年間
• 756万円（家賃収入）－151万円（諸経費）－396万円（ローン）＝209万円

年間209万円が利益となるため、209万円×10年＝2,090万円となり、10年程度で投資した2,000万円を上回れる計算です。

アパートローンの種類や特徴、借入限度額

アパートローンは、多くの金融機関で取り扱っていますが、審査の基準や金利など、特徴はさまざまです。

ご自身の条件に合う金融機関を選択してみましょう。

• メガバンク
• 地方銀行
• 信用金庫
• 住宅金融支援機構
• ノンバンク

順番に特徴をご紹介します。

メガバンク

みずほ銀行や三井住友銀行など、大手の都市銀行は、ほかの金融機関と比べて金利が低い傾向です。

安心感も高いため、メガバンクでの融資がおすすめです。

ですが、審査がもっとも厳しいため、自己資金が少ない場合は、融資が受けらない恐れがあります。

地方銀行

地方銀行は、メガバンク同様に金利が低い傾向です。

審査基準はメガバンクと比べて緩いため、審査が通りやすいメリットがあります。

ただし、地方銀行の融資条件には、地域に住んでいる方のみという場合が、ほとんどです。

千葉県に住んでいれば千葉銀行は利用できますが、静岡銀行は利用できません。

信用金庫

信用金庫の金利は、高く設定されていることが多いです。

ですが、不動産投資を始めたばかりの個人投資家でも、アパートローンを組みやすい金融機関でもあります。

メガバンクや地方銀行の融資が通らなかった際に、信用金庫を利用するのがおすすめです。

住宅金融支援機構

独立行政法人の住宅金融支援機構でも、アパートローンを組むことができます。

金利は低く設定されていますが、借入期間が10年～15年と短かったり、融資金額が少ないデメリットがあります。

ノンバンク

ノンバンクは、金利が4％以上と高いケースが多く、融資金額も5,000万円が上限のところがほとんどです。

審査基準は緩いですが、ほかの金融機関からの評価が下がるため、最後の手段として検討するのが良いでしょう。

アパートローンの借入限度額

一般的なアパートローンの借入限度額は、年収の7倍～10倍までが相場です。

年収700万円の場合、「4,900万円～7,000万円」が融資の目安になります。

住宅ローンと比べて、借入限度額が高い傾向です。

アパート経営のリスクと対策

アパート経営を始める前に、押さえておきたいリスクと対策について解説します。

【アパート経営のリスク】

• 空室・家賃下落リスク
• 家賃滞納リスク
• 売却しにくくなるリスク

空室・家賃下落リスク

アパートの新築時は満室だったとしても、築年数がたつことで、空室率の上昇や家賃下落のリスクが高くなります。

空室が一定期間続いても、アパート経営を継続できように、余裕資金を手元に残しておくと良いでしょう。

家賃滞納リスク

アパート経営は、入居者による家賃滞納がもっとも深刻な問題です。

家賃収入が得られない状態が続く恐れがあるため、家賃滞納を未然に防ぐ対策を検討してみましょう。

効果的な対策は「入居者の審査基準を厳しくする」「家賃保証会社を利用する」などがあげられます。

売却しにくくなるリスク

アパートローンの融資期間は、物件の耐用年数が上限です。

木造アパートなら22年間、鉄骨造（3ｍｍ超え）なら27年までが上限になります。

耐用年数を過ぎたアパートを売却したい場合、買い手はローンを組めないため現金一括が条件になります。

資産を多く持っている投資家のみがターゲットになるため、売却しにくくなるリスクがあります。

そのため、売却するタイミングなど出口戦略も含めて、収支計画を立てることが重要です。

まとめ

一棟アパート経営の初期費用や必要な自己資金、アパートローンやリスクについて解説しました。

予算内でアパート建築をするためには、建築予定地での施工実績が豊富な会社に依頼すると良いでしょう。

東京でアパート建築をご希望の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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