マンション経営の5大リスクとデメリット|効果的な対策や成功するためのポイント

マンション経営の5大リスクとデメリット|効果的な対策や成功するためのポイント

マンション経営は、成功すればハイリターンが見込める投資方法です。

ですが、経営の仕方によっては、失敗するリスクが高くなります。

そこで本記事では、押さえておきたい5大リスクデメリット効果的な対策成功するためのポイントについて解説します。

リスクを最小限に抑えてからマンション経営をスタートさせたい方は、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

マンション経営の仕方

マンションの外観

マンション経営は、長期的な収入を見込めるため、生活基盤の安定老後の収入源として、注目されています。

しかし、経営の仕方によっては、負債を抱えてしまうリスクが高くなります。

 

マンション経営の仕方は、おもに2通りあります。

  • マンション一室を購入して賃貸
  • マンション一棟を購入または建築して賃貸

 

リスクが高いのは、圧倒的にマンション一室を購入する経営方法です。

初期費用を安く抑えられますが、空室時には収入がゼロになり、ほかの部屋で家賃収入を補うことができません。

そのため、マンション経営はリスク分散できる一棟経営が、おすすめです。

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次章では、マンション経営を始める前に、対策しておきたい5大リスクについて、ご紹介します。

マンション経営の5大リスクと対策

マンション経営の5大リスクは、下記の通りです。

  • マンション購入費用が高額
  • 空室や家賃下落リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 金利上昇リスク
  • 災害リスク

 

マンション経営で失敗しないために、リスクを理解し、事前の対策を確認してみましょう。

マンション購入や建築費用が高額・いくらかかる?

マンション経営の大きなリスクは、マンションの建築や購入のために、高額な不動産投資ローンを組むことです。

まずは、建築費がいくらかかるのか、構造別の概算を確認してみましょう。

 

【マンションの建築費】

構造坪単価の目安100坪の場合
鉄骨造80万円~120万円1億1,000万円~1億7,000万円
RC造(鉄筋コンクリート)90万円~125万円1億3,000万円~1億8,000万円
木造70万円~100万円1億円~1億4,000万円

※上記表は、「坪単価×延床面積÷0.7」で概算した数値です。

 

マンションの建築費だけで、1億円以上かかることが想定されます。

では、建築せずに中古のマンションを購入した場合は、いくらかかるのでしょうか?

中古マンション

 

中古マンションは、地方であれば5,000万円以下で購入できる物件もありますが、首都圏では、築年数が古くても1億円~5億円と高額な価格帯がメインになります。

マンション経営は、建築した場合でも購入した場合でも、1億円以上の不動産投資ローンを組む可能性が高くなることを理解しておきましょう。

ですが、賃貸需要が長期的に見込める首都圏であれば、初期費用は高くなりますが、マンション経営の安定した収益性を見込むことができます。

予算に合わせて構造や広さを選ぶことで、建築費を抑え、高い利回りを目指すことが可能です。

 

もくよん賃貸

空室や家賃下落リスク・対策

マンション経営では、空室リスク家賃下落リスクを考慮した収支計画を立てることが大切です。

引越しによる一時的な空室ではなく、長期的に空室が続く場合、「家賃を下げる」「老朽化した部屋をリフォームする」など不動産市場に合わせた対策が必要になります。

家賃滞納リスク・対策

マンション経営では、家賃滞納は深刻な問題です。

家賃収入が得られないにもかかわらず、誰にも貸せない状態が続くことになります。

 

家賃滞納を防ぐ方法は、おもに3つです。

  • 入居者の審査を厳しくし、収入が安定している方を選ぶ
  • 家賃保証会社を利用する
  • 連帯保証人をとる

 

家賃滞納者の退去は、時間と労力がかかるため、事前の対策が効果的です。

金利上昇リスク・対策

金利上昇

マンション経営だけに限りませんが、変動金利のローンを組んだ場合、将来的に金利が上昇するリスクが発生します。

不動産投資ローンの変動金利は「2%~5%」が相場です。

金利が1%上昇しただけでも、借入額が高額な場合、支払う利息が大幅にUPします。

 

【借入額:1億5000万円 借入期間:25年間の場合】

毎月の返済額総返済額
金利2%64万円1億9,000万円
金利3%71万円2億1,000万円

 

金利上昇ですぐにローン返済が滞ることがないように、余裕のある借入額を設定しましょう。

関連記事:【2024年以降】住宅ローン変動金利の今後は?動向や上昇した場合の対策について 

災害リスク・対策

マンション経営では、地震や火災、水害などの災害によって、大きな損失が発生するリスクがあります。

まずは、ハザードマップや行政のサイトでエリアごとの災害リスクを確認しましょう。

また、万が一災害が発生した場合でも、耐震性や防火性の優れたマンションを建築することで、損傷を最小限に抑えることが可能です。

耐震性の高いマンションであれば、大地震後でも、倒壊することなく、賃貸事業を継続できる可能性が高くなります。

関連記事:ZEH-M(マンション)とは?メリット・デメリットや補助金についても解説 

制震王

マンション経営のデメリット

マンション経営のデメリットについてご紹介します。

  • ランニングコストが高い
  • すぐに売却できない(流動性が低い)

ランニングコストが高い

リフォーム工事

マンション経営でかかる支出は、ローン返済額+ランニングコストです。

【ランニングコストの内訳】

  • 修繕費
  • 委託管理費
  • 水道光熱費
  • 広告宣伝費
  • 固定資産税・都市計画税など

 

管理する部屋数が多くなるほど、ランニングコストも高額になります。

費用を抑えるために、複数の企業の見積書を比較することが大切です。

すぐに売却できない

マンション経営のデメリットは、すぐに売却して現金化することが難しい点です。

売却したいと思ってもすぐに売却できないため、流動性が低い投資方法だといえます。

しかし、流動性が低いことは決して悪い部分だけではありません。

株式投資などと違って、日々の値動きを心配する必要がなく、資産価値が一気に下がるリスクが少ないメリットがあります。

また、東京など賃貸需要が高いエリアであれば、投資家のニーズに当てはまりやすいため、売却が比較的スムーズにおこなえる可能性が高くなります。

 

東京でマンション建築を検討中の方は、23区での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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マンション経営を成功させるポイント

マンション経営を成功させるポイントを、順番に確認してみましょう。

  • 賃貸需要の高い立地を選ぶ
  • 現実的な事業計画書を作成する
  • マンション建築が得意な施工会社に依頼する

賃貸需要の高い立地を選ぶ

マンション経営では、立地選びが成功への近道です。

人口上昇が今後も見込める、都市部の賃貸需要の高いエリアがおすすめです。

土地代が高くなるため、マンション取得費の総額が高額になりますが、入居率の維持、高い資産価値、売却益の確保など、出口戦略も含めてリスクを軽減できます。

都市部では、縦に階層を増やすことで、限られた土地を有効活用できます。

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現実的な事業計画書を作成する

マンション経営を始める際に、相談した企業から理想的な利回りの収支計画を見せられることがあるかと思います。

実際には、実現が難しい場合もあるため、複数の企業のプランを比較し、収支バランスの数値を理解することが大切です。

また、プロだけに頼らず、ご自身でマンションの事業計画書を作成することで、客観的にリスクの高さを確認できます。

マンション建築が得意な施工会社に依頼する

マンション経営の「高い入居率」「収益性UP」には、設計段階でのプランニングが大きく関係してきます。

マンション建築の実績豊富な施工会社であれば、予算に合わせた細かなプランニングの提案が期待できます。

また、マンション建築には、エリアごとに厳しい法令上の制限があるため、希望エリアでの施工実績がある会社だと安心です。

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まとめ

マンション経営のリスクやデメリット、対策について解説しました。

マンションの建築は、規模が大きいため初期費用が高額になるデメリットがあります。

ですが、限られた土地でも最大限に活用できる設計力と技術力の施工会社を選ぶことで、初期費用を抑えつつ、収益性を高めることが可能です。

東京都でマンションの建築をご希望の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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監修者情報

高坂 昇

高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火4階建て住宅(もくよん®)や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。

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