防火地域の木造住宅『100m2以下、3階建て』の制限がなくなった?│都内の木造3階建てのメリットデメリットとは

防火地域でも木造住宅を建てられるようになった理由と特徴を解説

以前は防火地域で木造住宅を建てる場合、2階建て、床面積100㎡以下に抑える必要がありましたが、2000年の建築基準法改正によって防火地域や準防火地域でも木造3階建て住宅を建てられるようになりました。

 

本記事では、建築基準法改正の内容や、100㎡を超える木造3階建てを建てることで、どんなメリット・デメリットがあるのかを、都内で建てた3階建て住宅の実例とともに解説します。

 

都内で一戸建てを建てる場合、土地の取得費用が高くなり、建物に十分な予算を確保できない場合があります。

この場合は建築費用を抑えられる木造を選び、コンパクトな土地でも十分な床面積を確保できる3階建てを選択することで、費用を抑えつつ理想とする暮らしを実現しましょう。

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防火地域で「100㎡超えの3階建て」を建てられる?

防火地域と準防火地域の違いは?:防火地域

引用:豊島区「防火地域等について」

結論からお伝えすると、法改正により防火地域で100㎡を超える木造3階建て住宅を建てられるようになりました

2000年に建築基準法の改正が行われた結果、従来では100㎡を超える木造住宅は2階までと制限を受けていましたが、その制限がなくなりました。

そもそも防火地域とは?

防火地域の範囲を表した図

はじめに、そもそも防火地域とはどういった特徴を持つ地域なのか確認しましょう。

防火地域とは、主に住宅が密集している地域が指定されるもので、外壁などに耐火性のあるものを使用するなどして火災に強い家づくりを推進するものです。

関連記事:「防火地域・準防火地域とは?」わかりやすく解説

火災に強い仕様に限定することで、火災の発生を防いだり、他の家へと火災が広がる事態を避けることが可能です。

 

防火地域内では、100㎡を超える建物や3階建て以上の建物は全て耐火建築物と呼ばれる仕様の建物にする必要があります。

耐火建築物は、建物の主要な構造部に鉄筋コンクリート造など耐火性能の認められる素材を使用することが求められますが、2000年の建築基準法改正によって木造でも一定の基準を満たすことで耐火建築物を建てられるようになりました。

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2000年の建築基準法改正で何が変わった?

建築基準法は2000年に大幅な変更が加えられています。

変更の中身のひとつは、耐火構造についての規定です。

建築基準法の改正によって、鉄筋コンクリート造など耐火構造の建物に加えて、「耐火性能に関して政令で定める技術的基準に適合するその他の構造」が含まれることになりました。

参考:建築基準法「第二条九の二 耐火建築物」

この技術的基準は、耐火性能検証法によって一定の耐火性が認められることで、主要な構造部分が木造であっても耐火建築物とみなすものです。

参考:建築基準法施工令「第百八条三 耐火建築物の主要構造部に関する技術的基準」

こうした法改正がきっかけとなり、木造住宅であっても100㎡を超える3階建ての住宅を建てられるようになりました。

防火地域で100㎡超の木造3階建てのメリット

防火地域内で100㎡を超える床面積の木造住宅を建てられるようになりました。

このことで、以下の3つのメリットがあります。

  • 木造住宅で建築費用を抑えられる
  • コンパクトな土地を選択でき土地取得費用を抑えられる
  • 利便性の高い土地に家を建てられる

木造住宅で建築費用を抑えられる

建築費用の節約でメリットを感じられる木造住宅

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防火地域で3階建てや4階建てを建てる場合、従来は主要な構造部分に鉄筋コンクリートなど一部の素材しか使用することができませんでした。

法律が改正されたことで、家を建てるときに検討できる素材の種類が増え、木造住宅など建築費用を抑えられる選択肢を選べるようになりました。

 

木造住宅は建物の重量が軽いことから地盤改良の費用を抑えられたり、コンパクトなクレーンを利用できることから施工費用を抑えられたりといった費用面でのメリットがあります。

何より素材の費用が安価であることから、建築費用を大幅に抑えて建てられる点が大きなメリットです。

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コンパクトな土地を選択でき土地取得費用を抑えられる

木造住宅で3階建て・4階建てを選べるということは、コンパクトな土地であっても十分な床面積を確保できるということです。

 

必要な床面積を確保できないことから選択肢から外されていた狭小地も検討候補に加えられ、土地選びの選択肢が広がりました。

また、狭小地を選ぶ場合は購入する土地の面積を抑えられることから、土地の取得費用を抑えられ建物に回せる点もメリットに挙げられます。

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利便性の高い土地に家を建てられる

ライフスタイルの変化にも強い、店舗併用型の住宅

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土地選びの選択肢が増えること、狭小地が選択肢に含まれることで、利便性の高い土地に家を建てられる点もメリットです。

 

駅に近い土地や大型商業施設に近い土地など、利便性が高い土地は一般的に土地の取得費用が高額になります。

狭小地であれば、土地の単価が高くても面積がコンパクトであるため、購入金額を抑えられます。

防火地域で3階建て・4階建てなど高さのある住居を建てられることで、予算を抑えながら利便性の高い土地を選択することが可能になりました。

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防火地域で100㎡超の木造3階建てのデメリット

防火地域内で100㎡を超える木造3階建ての住宅を建てる場合には、デメリットもありますので紹介します。

耐火建築仕様のため建築費が高くなる

防火地域内で3階建てを建てる場合、耐火建築物の仕様にしなければ建築することができません。

木造住宅を耐火建築物にするためには、一定の耐火性能を持つ素材で構造部分を被覆するなど、通常の木造住宅と比べて耐火性の高い仕様にする必要があります。

その分の建材費等が必要となるため、一般木造住宅より建築費用が高くなる可能性があります。

 

鉄骨造よりは安価に「火災に強い家」にすることができますが、準防火地域で建築した場合など、複数のケースを比較して建築計画を立てるのもよいでしょう。

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高さ関係の規制によって制限を受ける場合がある

3階建ての高さは何メートル?:道路斜線・北側斜線

引用:クレバリーホーム「道路斜線制限」「北側斜線制限」とは?」

防火地域に含まれるエリアは、高さ関係の規制を受けやすい点にも注意が必要です。

都内など建物が密集するエリアでは、道路斜線制限や北側斜線制限など、建物の高さや形状を規制する法律が定められています。

特に3階建てや4階建てなど、高さのある家を建てる場合にはこうした規制にかかる可能性が高くなりますので、土地を購入する前の段階で、都市部での建築に慣れているハウスメーカーに相談しましょう。

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外観デザインが似た雰囲気になりやすい

防火地域に家を建てる場合、開口部(玄関や窓)や外壁に使える建材が限られます。

具体的には、大臣認定の建材など、一定の耐火性能を持つことが確認されているものです。

 

使用できる外装材が限られていることから、外観デザインが似通ってしまうことがあります。

防火地域内でもおしゃれが外観の家を建てたい場合は、検討しているハウスメーカーのホームページから施工事例を参照して、好みの外観を実現できるか確認しましょう。

まとめ│防火地域に木造住宅を建てて広く暮らす

防火地域内で北側斜線も満たす屋根型の住まい

【中野区】防火・斜線と制約が多い土地に建てた3階建ての事例を見る>>>

防火地域内で100㎡を超える木造住宅を建てられるのか、法令を基にして確認しました。

2000年に建築基準法が改正され、適切な施工を行えば主要な構造部分に木材を利用することができるようになったため、防火地域内でも3階建ての木造住宅を建てることは可能です。

 

木造3・4階建てを建てられるようになったことから、土地の予算を抑えながら利便性の高いエリアに住む選択肢を取れるようになりました。

都内で便利なアーバンライフを送りたいと考えている方は、防火地域内での3・4階建てを検討してみましょう。

クレバリーホーム東京の木造4階建て(もくよん)

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クレバリーホーム東京は、「東京だからできる最高の家づくり」を目指し、お客様のご希望やライフスタイルに合わせた住まいを提供しています。

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監修者情報

高坂 昇

高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火4階建て住宅(もくよん®)や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。

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