アパートを一棟買いして自分で住む場合、経済的なメリットが多くなるため、検討される方は大勢いらっしゃいます。

本記事では、アパートに自分で住むメリット・デメリットや対策、建築費や管理費がいくらお得になるのかをご紹介します。

アパートを一棟買いして自分で住む方法

一棟買いしたアパートに自分も住む方法は、２通りあります。

• 完全な「投資用アパート」の一室に住む
• 自宅も兼ね備えている「賃貸併用住宅」に住む

自分も住む場合、メリットが多い賃貸併用住宅がおすすめです。

なぜ賃貸併用住宅が良いのか、それぞれの特徴について確認してみましょう。

「投資用アパート」の一室に住む

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投資用アパートの購入または建築し、その一室に自分が住むのは、一見、魅力的なように思えます。

しかし、あくまで投資目的として金融機関から融資を受けているため、金融機関からの許可がないとオーナーは入居できません。

オーナーが住むことで、一室分の家賃収入が減ってしまい、ローン審査を通した前提条件が変わるからです。

金融機関にとって、融資額を回収できないリスクが上がるため、オーナーの入居を許可しない可能性が高くなります。

関連記事：3階建てアパートの建築費｜構造・坪数・部屋数ごとの費用や初期費用の抑え方、成功させるコツ 

「賃貸併用住宅」に住む

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自宅用と賃貸用の部屋が、１つの物件にある建物を賃貸併用住宅といいます。

賃貸用とは別に、自宅用として、広いリビングやこだわりの設備など、快適に暮らせる空間をプランニングできます。

自宅と賃貸のスペースの割合によっては、金利の低い住宅ローンを利用できるなど、経済的なメリットが多い特徴があります。

賃貸併用住宅のメリットについて、次章で詳しくご紹介します。

アパートを一棟買いして自分で住むメリット

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アパート（賃貸併用住宅）を一棟買いして自分で住むメリットは、下記の通りです。

【アパートに自分も住むメリット】

• 金利が低い住宅ローンが使える
• 住宅ローン控除が使える
• 相続税の負担を軽減
• 都市部の立地を選びやすくなる
• 老後の収入源を確保できる

金利が低い住宅ローンが使える

一般的に、アパートの建築や購入のための費用は、不動産投資ローンを利用します。

しかし、自分で住む場合、金利の低い住宅ローンを利用できます。

住宅ローンと不動産投資ローンでは、返済額がどれくらい違うのか確認してみましょう。

【借入額8,000万円　借入期間30年間の場合】

金利は、住宅ローンは「0.5％未満」の金融商品が多く、不動産投資ローンは、「2％～5％」が相場です。

住宅ローンを利用することで、同じ借入額でも総返済額を安く抑えられるメリットがあります。

ただし、住宅ローンをアパートの建築や購入で利用するためには、「床面積の50％以上が自宅用」という条件があります。

関連記事：【2024年以降】住宅ローン変動金利の今後は？動向や上昇した場合の対策について 

東京で賃貸併用住宅やアパート建築を検討中の方は、23区での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

住宅ローン控除が使える

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アパートの一棟買いに住宅ローンを利用した場合、一般住宅と同様に住宅ローン控除を適用できます。

住宅ローン控除は、「年末の住宅ローン残高×0.7%」を「所得税」と「住民税」から控除できるため、効果的な節税に繋がります。

【住宅ローン控除】

※子育て・若者夫婦世帯については、令和6年度税制改正大綱で閣議決定された内容に基づく表記です。

参照サイト：国土交通省　住宅ローン減税 – 国土交通省 

相続税の負担を軽減

アパートを相続する際に、自分も住むことで「相続税評価額を減らす」ことが可能です。

「小規模宅地等の特例」を使い、自宅部分に対して330㎡までの評価額を80％減額できます。

参照サイト：国税庁　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例

都市部の立地を選びやすくなる

利便性の高い東京などの都市部に自宅を建てたい方は、大勢います。

しかし、土地代が高いエリアでは、借入額が高額になりやすく、住宅ローン返済による負担が大きくなります。

賃貸併用住宅のアパートなら、家賃収入をローン返済にあてることができるため、毎月の返済額の負担軽減が可能です。

利便性の高い人気エリアで、快適な暮らしと安定した入居率を見込むことができますね。

老後の収入源を確保できる

賃貸併用住宅のアパートは、資金計画を入念にすることで、安定した収入を得ることができます。

現在、働いている方は、給料とは別の収入源を確保できるため、生活基盤がより安定します。

また、ローン完済後は、維持管理費をのぞいた部分が、そのまま収入となるため、老後の暮らしにゆとりが生まれます。

アパートを一棟買いして自分で住むデメリットと対策

アパート（賃貸併用住宅）を一棟買いして、自分で住むデメリットとは、どのようなものがあるのでしょうか？

デメリットの対策方法も含めて、順番に解説します。

【アパートに自分も住むデメリット】

• 自宅部分50％以上で収益性が下がる
• 売却しにくい
• 入居者とのトラブル

自宅部分50％以上で収益性が下がる

住宅ローンを利用したい場合には、「自宅部分の割合が50％以上」にする必要があります。

自宅部分が広くなるため、暮らしやすさは上がりますが、賃貸部分が少なくなるため、「収益性が下がる」デメリットがあります。

収益性を優先する場合、「賃貸部分を50％以上」にし、単純に部屋数を増やす必要があります。

住宅ローンを利用できませんが、収益性を高めることが可能です。

どちらにしても、限られた空間を最大限に活用できる細かなプランニングが重要になります。

東京で賃貸併用住宅やアパート建築をご検討中の方は、23区内の施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

売却しにくい

賃貸併用住宅のアパートの場合、売却しにくいデメリットがあります。

投資目的としてアパートを探している方にとっては、自宅のスペースが邪魔になるため、ニーズに合いません。

将来的に、アパート売却の可能性がある方は、間取り変更リフォームが比較的簡単にできる木造のアパートがおすすめです。

売却時に、投資用の間取りにリフォームすることで、投資家のニーズに合わせた物件にできます。

入居者とのトラブル

アパートに自分で住む場合、オーナー自身もアパートの住人になるため、一般的にアパートで起こりうる、騒音問題やゴミ出し問題などのトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

オーナーの立場として、入居者同士のトラブルの相談を受ける可能性も。

トラブル回避方法として、入居者と出入口を別にするなど、オーナーのプライバシーを守る間取りや防音性を高める設計など、事前の対策が効果的です。

防音性に優れた賃貸併用住宅のこちらの事例を見てみる＞＞＞

建築費と管理費はいくらお得？

アパートに自分で住む場合、建築費と管理費がいくらお得になるか確認してみましょう。

アパートの建築費

アパートを一棟買いして自分で住む場合、アパートの建築費だけを考慮し、資金計画を立てることになります。

別途、自分が住むための注文住宅の建築費や賃貸アパートを借りて家賃を払う必要がありません。

【アパートの建築費の目安】

(※坪単価×延床面積÷0.7での概算の建築費）

フラット35利用者調査データによると、注文住宅の建築費の全国平均は3,715万円です。（参照サイト：　2022年度版）

投資用のアパート建築と自宅用の注文住宅を建築した場合、建築費だけで1億円を超える可能性が高くなります。

そのため、アパートに自分も住むことで、単純に3,000万円以上お得になるといえます。

アパートの管理費

アパートに自分で住み、オーナーとして管理もおこなった場合、いくらお得になるのでしょうか？

管理会社に委託した場合の費用相場は、家賃収入の3％～7％程度です。

家賃10万円×6部屋のアパートの場合、1.8万円～4.2万円が管理委託費になります。

自主管理することで、これらの費用分を安く抑えることが可能です。

しかし、入居者とのトラブルや手間を考慮すると、客付け力やサービスが充実している管理会社に委託したほうが安心です。

まとめ

アパートを一棟買いして自分で住む場合のメリット・デメリットや対策、費用面でのお得さについて解説しました。

自分で住むアパートは、完全な投資物件ではなく賃貸併用住宅として建築したほうが、経済的にも快適性の面からしてもおすすめです。

東京で賃貸併用住宅やアパート建築を検討中の方は、23区での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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