【令和のアパート経営の失敗例】回避方法や成功率、経営の現実について
アパート経営は、令和時代に入り、人口の東京一極集中や少子高齢化の加速によって、失敗しやすい理由も変化しています。
本記事では、アパート経営のよくある失敗例や回避方法、成功率や経営の現実について解説します。
リスクを軽減させ、アパート経営を成功させるために、ぜひ参考にしてくださいね。
アパート経営はチャレンジしやすい
アパート経営は、規模が小さくローンの借入額を抑えやすいことから、サラリーマンの方でも始めやすい投資方法です。
リスクの高いワンルーム投資より、複数の部屋を所有できるため、リスクを分散できます。
近年では、マンションのような外観の木造賃貸アパートの建築もできるようになったことから、初期費用を抑えつつ、高い集客率を目指すことも可能です。
しかし、始めやすく魅力的な投資方法だからこそ、知識不足で失敗してしまう例も少なくありません。
アパート経営を成功させるために、次章で、よくある失敗例を確認してみましょう。
関連記事:【木造3階建ては危ない?】耐震等級3が難しい理由やビルトインガレージ付きの耐震性について
アパート経営の失敗例
アパート経営でよくある失敗例を順番にご紹介します。
【アパート経営の失敗例】
- 立地が悪く、空室が長引く
- サブリーク契約で売却できない
- 借入金が多く、不足の事態ですぐに経営悪化
- ニーズに適した間取りではなく、入居率が悪い
- コストカットを優先しすぎた
- 家賃下落や修繕費用の想定が甘かった
- 金利上昇を想定せず、返済が滞る
立地が悪く、空室が長引く
アパート経営で一番重要なのは、立地選びです。
土地代が安い地方でアパート経営をスタートさせても、需要が少ないため、空室リスクが高くなります。
逆に、都市部の人口の多い人気エリアであれば、長期的な需要が見込めるため、空室リスクを軽減できます。
縦に階層を増やした木造4階建てアパートなら、限られた土地でも、十分な部屋数を確保しつつ、初期費用を抑えられるメリットがあります。
サブリース契約で売却できない
近年、アパート経営で注目されているサブリース契約は、魅力的なメリットがありますが、失敗に繋がるデメリットもあります。
【サブリース契約のメリット】
- 家賃が保証される(空室があっても収入を得られる)
- 管理業務を不動産会社がしてくれる
【サブリース契約のデメリット】
- 家賃収入が相場より安い
- 解約による違約金
- 売却しにくい
サブリーク契約のアパートは、不動産会社が間に入るため、一般的に家賃の10%~20%程度差し引かれます。
また、サブリース契約は解約しにくく、サブリース付きのままでは、アパートを売却しにくいデメリットがあります。
サブリース契約をする場合には、内容を十分に理解し、慎重に検討することが大切です。
関連記事:【木造3階建てアパートを建てる】建築費やメリット・デメリット、押さえておきたい注意点
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借入金が多く、不足の事態ですぐに経営悪化
アパート経営では、借入金が多すぎると、家賃収入とローンの返済額の差が少なくなり、空室や家賃下落が起きたときに、一気にキャッシュフローが悪化する恐れがあります。
不動産投資用の金利を3%とし、25年間借りた場合の返済額を確認してみましょう。
借入額 | 毎月の返済額 | 年間の返済額 |
5,000万円 | 23.7万円 | 284.4万円 |
7,000万円 | 33.1万円 | 397.2万円 |
9,000万円 | 42.6万円 | 511.2万円 |
1億2,000万円 | 56.9万円 | 682.8万円 |
赤字にしないためには、長期的に家賃収入が「ローン返済額+維持管理費」以上になる必要があります。
ニーズに適した間取りではなく、入居率が悪い
エリアのニーズに合った間取りでないと、新築のアパートだったとしても入居率が悪くなります。
単身者用のワンルーム、ファミリー向けの2LDKなど、ターゲット層に合わせた間取りが大切です。
小規模なアパートの場合、1部屋20㎡~25㎡のワンルームの間取りを選択する方が多くなります。
周辺の競合物件の間取りを分析し、ニーズに合わせた間取りをプランニングしましょう。
1部屋19.9㎡のワンルーム賃貸物件のこちらの事例を見てみる>>>
コストカットを優先しすぎた
アパート経営を成功させるために、初期費用を抑えることは重要なポイントです。
しかし、コストカットしすぎて、安っぽく魅力のないアパートになってしまった場合、競合物件に負けてしまう恐れがあります。
都市部では、狭小地を利用した縦長のマンションのような木造アパートを検討される方が、多くいます。
デザインや設備、断熱性や防音性などは、入居率向上に繋がるため、費用対効果を含めて検討してみましょう。
家賃下落や修繕費用の想定が甘かった
アパート新築時の家賃収入がずっと続くことはなく、一般的に築年数がたつと、家賃は下落します。
また、設備の故障や壁紙の張り替えなど、アパートの老朽化にともない修繕費用がかかります。
突発的な故障も発生する可能性もあるため、手元に自己資金を残しておくと対応しやすくなります。
金利上昇を想定せず、返済が滞る
アパート経営では、借入額が一般の住宅より高額になるため、金利のわずかな上昇でも、毎月の返済額に大きく影響を与えます。
金利上昇によって、返済額がいくら上がるのか確認してみましょう。
借入額 | 毎月の返済額 金利3% | 毎月の返済額 金利4% |
5,000万円 | 23.7万円 | 26.4万円 |
7,000万円 | 33.1万円 | 36.9万円 |
9,000万円 | 42.6万円 | 47.5万円 |
1億2,000万円 | 56.9万円 | 63.3万円 |
※返済期間25年間の場合
将来、金利が上昇する可能性も含めて、収支計画を立てることが大切です。
東京都内でアパート建築をご検討中の方は、23区での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。
アパート経営の失敗を回避する方法
アパート経営の失敗を回避する方法はあるのでしょうか?
基本となる回避方法を、順番にわかりやすく解説します。
【基本の回避方法】
- 事業計画書を作成する
- 収支バランスを再設定する
- アパート建築の実績のある施工会社を選ぶ
事業計画書を作成する
アパート経営では、不動産会社から黒字になるシミュレーションを提示される場面も多いかと思います。
しかし、アパート経営で失敗しないためには、いくら儲かるかを計算するのではなく、最大でいくら赤字が出る可能性があるかを確認することが重要です。
赤字が一時的に出たとしても、事業を継続できるのか、売却して売却益を確保できるのか、を現実的な数字で事業計画書に作成し、客観的に確認してみましょう。
収支バランスを再設定する
アパート経営は、10年、20年と続く事業になるため、想定していなかった支出や競合物件の増加などが起こる可能性があります。
そのため、状況に合わせて家賃の値下げやリフォームなどを検討することが大切です。
逆に、家賃収入に余裕がある場合には、繰り上げ返済の前倒しを目指すのも良いでしょう。
アパート建築の実績のある施工会社を選ぶ
アパートは、一般的な住宅と異なる設計や技術が必要になります。
土地を最大限に活用できる施工会社を選ぶことで、初期費用を抑えつつ、広々としたアパートを建築することが可能です。
また、建築するための法令上の制限が、エリアごとに細かく決まっているため、希望するエリアでの施工実績が豊富な会社がおすすめです。
アパート経営の現実的な成功率は?
アパートの経営の成功率は、公的機関での正確なデータでは存在していません。
しかし、各企業内のアンケート結果にもとづくデータでは、多くの企業が70%以上など、高い数値をうたっており、成功率が高い投資方法だということがわかります。
なぜ成功率がこんなにも高いのか。
一般的に、アパートの建築や購入のための費用は、金融機関から融資を受けます。
そのため、金融機関は融資額を回収できると判断した場合のみ、融資を実行するため、金融機関の審査が通った物件は、その時点で成功率が高い傾向にあるといえます。
万が一、空室などで家賃の回収が難しくなった場合でも、アパートは売却が可能です。
ローン残債があった場合でも、売却益でローンを完済できれば、今までの家賃収入分はプラスとなり、アパート経営は成功だといえます。
まとめ
アパート経営のよくある失敗例や回避方法、成功率などについて解説しました。
アパート経営は、ワンルーム投資よりリスクが少なく、成功率も比較的高い投資方法です。
しかし、知識が不十分な状態で始めた場合、失敗する大きな要因となります。
そのため、まずはアパート経営について、プロに相談してみることが大切です。
自分だけでは気づけなかった問題点や対策について、アドバイスを受けられる可能性があります。
東京23区内でアパート建築をご検討の方は、23区での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。
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