【多層階住宅の3階～5階建ての事例集】メリット・デメリットや価格を抑える方法も解説
多層階住宅（3階建て・4階建て・5階建て）は、都市部で人気がありますが、数としては少なく、暮らしや間取りをイメージできない方も、多いかと思います。
そこで本記事では、東京都で多層階住宅（注文住宅・賃貸住宅・二世帯住宅・店舗併用住宅）の施工実績が豊富なクレバリーホーム東京が、多層階住宅の事例やメリット・デメリット、価格を抑える方法についてご紹介します。
多層階住宅とは
多層階住宅とは、3階建て以上の住宅のことをさし、近年では技術の進歩により、4階建てや5階建て以上のマンションのような住宅も建築できるようになりました。
狭い土地でも、縦に階層を増やすことで、広い居住スペースを確保できます。
多層階住宅のメリット
都市部に人気の多層階住宅のメリットをご紹介します。
【メリット】
- 土地購入費用を抑えて広い家が建てられる
- 賃貸併用住宅にして家賃収入を得られる
- 店舗併用住宅にしてプライベートを充実
- 二世帯住宅で安心の暮らし
- ビルトインガレージ付き住宅にできる
順番に詳しくご紹介します。
土地購入費用を抑えて広い家が建てられる
土地代が高い東京都などの都市部では、広い土地を購入するより、多層階住宅で縦に居住スペースを広げたほうが、トータルでお得になるケースがより顕著になっています。
令和7年の地価公示（※）を基にした東京23区の住宅地の坪単価平均は「約256万円」まで上昇しています。
土地の広さでいくら金額に差がでるのか、確認してみましょう。
【土地購入費用の平均（23区の住宅地）】
| 土地25坪 | 土地15坪 | 差額 | |
| 23区 | 6,406万円 | 3,843万円 | 2,562万円 |
出典：国土交通省 地価公示（令和7年）をもとに弊社作成
※東京23区のうち住宅地の坪単価256万円で試算、都心3区（千代田・中央・港）を除く
※令和5年比で約17%上昇
土地を10坪減らすことで、「約2,500万円以上も安く」できる計算になります。 浮いた費用を建築費に充てることで、高性能な4階建て住宅や、こだわりの内装を実現することも可能です。
多層階住宅であれば、土地15坪でも、ご家族がのびのび暮らせる住空間は十分確保できます資産価値を維持しやすい好立地なエリアで、賢く快適なマイホームを手に入れましょう。
賃貸併用住宅にして家賃収入を得られる
多層階住宅は、1階・2階部分を賃貸として、3階・4階部分を自宅にするなど「賃貸併用住宅」にできます。
家賃収入を住宅ローン返済に充てることができるため、経済的な負担を軽減できます。
住宅ローン返済が完済すれば、その後は家賃収入を老後資金として確保できるため、長期的な資産形成として注目を集めています。
関連記事：東京23区の賃貸併用住宅でクレバリーホームが選ばれる7つの理由
店舗併用住宅にしてプライベートを充実
店舗併用住宅は、店舗部分の建築費を事業経費にできるため、節税効果が期待できます。
なにより、職場までの通勤に時間がかからないため、プライベートを充実させやすい魅力があります。
小さいお子様がいるご家庭やご両親の介護が必要なご家庭でも、安心して働くことができますね。
二世帯住宅で安心の暮らし
広い敷地がなくても、多層階住宅であれば二世帯住宅にできます。
1階部分をご両親の居住スペースにしたり、ホームエレベーターを設けたりなど、ライフスタイルに合わせた暮らしやすい間取りが可能です。
ビルトインガレージ付き住宅にできる
3階建て以上の多層階住宅は、1階駐車場のビルトインガレージ付き住宅にできます。（※構造壁や建物形状寸法により不可の場合があります）
買い物や雨の日の外出もしやすくなり、暮らしの利便性が向上します。
関連記事：1階駐車場・2階以上が住居の家｜間取りと外観画像、費用、メリット・デメリット、耐震性
▶多層階住宅の家づくりがわかるクレバリーホームのカタログはこちら
次章では、多層階住宅のさまざまな事例をご紹介します。
多層階住宅の事例
多層階住宅（3階～5階建て）の注文住宅や賃貸住宅などの事例をご紹介します。
【3階建て】ホームエレベーター付き住宅
将来のことも考え、ホームエレベーターを設けた3階建ての多層階住宅です。
シンプルモダンな外観や内装によって、明るく居心地の良いお住まいを実現しています。
関連記事：【新築住宅】木造4階建て・3階建て・2階建て｜木造は何階まで建てられる？
【3階建て】敷地13.47坪の狭小住宅
敷地13.47坪の3階建ての狭小住宅です。
地下室や屋上、ビルトインガレージなど、土地を縦に最大活用したことによって、広々とした住空間に仕上がっています。
【4階建て】敷地9.64坪の耐火木造
敷地9.64坪の4階建ての木造住宅です。
デットスペースを極力なくし、部分的に天井を上げることで、実際のお部屋の広さより広く感じます。
防火地域内の木造耐火の多層階住宅は、クレバリーホーム東京が得意とする物件です。
東京都23区の土地を最大限に活用した注文住宅や賃貸住宅をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
▶都内トップクラスの施工実績｜クレバリーホーム東京の「木造耐火住宅」
【4階建て】賃貸住宅
地上10ｍの高さ制限のなかで、半地下を活用することで実現した木造4階建ての賃貸住宅です。
メンテナンスフリーの総タイル張り外観は、マンションのような高級感を演出しつつ、ランニングコストを抑えることが可能です。
▶コンパクトな敷地で高い利回りを実現する【木造4階建て賃貸住宅】
【5階建て】全7部屋のレジデンシャルホテル
スカイツリーが見える好立地な条件を活かした、5階建てのレジデンシャルホテルです。
高級感のある洗練された空間演出により、高い集客が期待できます。
多層階住宅のデメリット
多層階住宅のデメリットは、下記の通りです。
【デメリット】
- 建築費用が割高
- 階段の上り下りが多い
- 耐震性に不安を感じやすい
建築費用が割高
多層階住宅を鉄骨造やRC造にすることで、建築費用が割高になります。
また、頑丈な構造と縦に階層が増えることで建物重量が重くなり、建物を支えるための地盤改良工事費も高騰しやすくなります。
階段の上り下りが多い
多層階住宅は、階段の上り下りが、どうしても多くなりがちです。
暮らしやすい住宅にするために、家事動線や生活動線に配慮した、効率的な間取りにすることが重要です。
耐震性に不安を感じやすい
高さがある多層階住宅は、地震による揺れを感じやすいデメリットがあります。
ですが、多層階住宅でも地震に強い「耐震等級3」が取得できる高い技術力と設計力のある施工会社を選ぶ必要があります。
価格を抑えて多層階住宅を建てる方法
多層階住宅の建築費を抑えるための方法をご紹介します。
- 木造の多層階住宅にする
- 多層階でも耐震等級3を取得できる施工会社を選ぶ
木造の多層階住宅にする
3階建て以上の多層階住宅は、かつては鉄骨造やRC（鉄筋コンクリート）造が主流でしたが、近年では技術力の進歩によって、木造でも4階建て・5階建てを建築できるようになりました。
木造の最大のメリットは、ほかの構造と比べて「建築費を大幅に抑えやすい」点です。
東京23区の「構造別の工事費用」を参考に、その価格差を見てみましょう。
【東京23区の構造別工事費用の目安】
| 構造 | ㎡単価 | 坪単価 |
| 木造耐火 | 約27.2〜33.2万円 | 約90〜110万円 |
| 鉄骨造 | 約54.4〜66.5万円 | 約180〜220万円 |
| RC造 | 約51.4〜66.5万円 | 約170〜220万円 |
出典：「ou2株式会社」調べ（2026年1月時点）
※都内狭小地（土地15〜20坪）で、容積率を最大化する多層階（延床30〜50坪・3〜5階建て）を想定
※上記価格は実勢価格の目安であり、建築条件や資材相場により変動します。
木造は、材料費などの本体価格が安いメリットのほかに、「建物重量が軽い」という大きな特徴があります。
同じ規模の住宅を建築しても、鉄骨やRCに比べて地盤に与える負荷が少ないため、高額になりやすい地盤改良工事費を数百万〜数千万円単位で安く抑えることが可能です。
▶コストを抑えた多層階住宅ならクレバリーホーム東京の「もくよん®」
多層階でも耐震等級3を取得できる施工会社を選ぶ
多層階住宅を地震に強い住宅にするためには、大きくわけて「耐震」「制震」「免震」の3つがあります。
- 耐震：建物自体の強度を上げる
- 制震：制震ダンパーを設置し、揺れを吸収する
- 免震：免震装置を設置し、揺れを伝えにくくする
一番地震に強い構造は「免震」といわれていますが、大型マンションに採用されることが多く、コストが圧倒的に高くなります。
コストを抑えて地震に強くする方法としては、「耐震」構造がおすすめです。
また、耐震に加えて制振工法を加味した「耐震＋制振工法」もおすすめです。剛と柔の組み合わせで 大きな力に耐えながら吸収していくという考え方です。
多層階住宅で「耐震等級3」の最高ランクを取得できる施工会社は、限られているため、依頼前に確認することが大切です。
まとめ：東京23区で多層階住宅ならクレバリーホーム東京
多層階住宅の事例やメリット・デメリット、価格を抑える方法などをご紹介しました。
多層階住宅は、土地を最大活用できる魅力がありますが、高度な技術力が必要になるため、選べる施工会社が限られます。
東京23区で多層階住宅をご検討中の方は、都内トップクラスの施工実績を誇るクレバリーホーム東京にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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