【防火地域・準防火地域の調べ方】マップで確認する方法を東京都を事例にして解説

東京（特に23区）は防火地域・準防火地域・新たな防火規制の対象が多く、土地探しの段階で確認が欠かせません。

東京で木造耐火住宅の施工実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店が、マップでの調べ方と、調べた後の実務的な注意点まで解説します。

 

なお、防火地域や準防火地域の種類や規制を確認したい方は「防火地域・準防火地域とは？ 種類と違い、建築制限・規制を一覧比較」のコラムをご参照ください。

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この記事のポイント

・防火地域・準防火地域の調べ方は3通り（自治体マップ／担当課／都市計画情報サービス）

・東京都は「都市計画情報等インターネット提供サービス」で確認できる

・東京23区は別途「新たな防火規制」の確認も必要

・防火地域だと耐火建築物が必要になり、建築費は目安で約10〜20％増

・指定の有無は土地購入前に必ず確認する

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防火地域・準防火地域　3つの調べ方

はじめに、建築予定地が防火地域・準防火地域に含まれているか確認する方法を紹介します。
主な調べ方は以下の3つです。

• 自治体のホームページに記載の都市計画図を閲覧する
• 市区町村の担当課で直接聞く
• 自治体が提供する「都市計画情報」を利用する

※都市計画図：自治体が用途地域や防火規制などの制限を地図に落とし込んだ図面

自治体のホームページに記載の都市計画図を閲覧する

最も簡易的に防火地域・準防火地域の指定を確認する方法は、自治体のホームページに記載されている都市計画図を閲覧することです。

自治体には建物の高さや用途など、エリアごとに様々な制限がかけられています。

こうした制限を地図に落とし込んだものを「都市計画図」と呼び、多くは自治体のホームページに掲載されています。

 

ただし、都市計画図で防火地域の指定を確認する方法は、図面の凡例を正しく理解する必要があるため、見慣れていない方が閲覧する場合は分かりづらいところが難点です。

市区町村の担当課で直接聞く

都市計画図の読図について不安を感じる方や、新たな防火規制など、最新の情報も含めて知りたい方は、市区町村の担当課で直接聞く方法がおすすめです。

知りたいエリアが掲載された地図を持参することで、どの範囲に対して防火規制が加わっているのかを、最新の情報も含めて確実に確認できます。

防火地域に関する各種疑問もその場で聞いて解決できる点もメリットに挙げられます。

自治体が提供する「都市計画情報」を利用する

より分かりやすい方法として、東京都などの自治体が提供している「都市計画情報」を利用することもおすすめです。

都市計画情報は、自治体が公表している地図に特定の都市計画情報のみを被せられるシステムで、視覚的に分かりやすく防火地域・準防火地域を確認できます。

（補足）東京23区で別途注意したい「新たな防火規制」

東京都では、従来の防火地域・準防火地域に加えて「新たな防火規制」に定められるエリア（新防火地域）があります。

準防火地域であっても、1・2階建ての木造住宅に「準耐火建築物」以上の厳しい耐火性能を義務付ける規制で、特に江東区・墨田区・江戸川区などの城東エリアや新宿区周辺に木造密集地が多いため、対象区域が広く指定されています。

新たな防火規制エリアで予算を抑えつつ理想の家を建てるには、都内特有の規制を熟知したハウスメーカーへの依頼が不可欠です。
弊社では、こうした「新たな防火規制」や「木造耐火住宅」の実績が豊富ですので、土地探しの段階から安心してご依頼ください。

出典：東京都都市整備局「新たな防火規制について」

※耐火建築物：火災が終わるまで倒壊・延焼しない性能を持つ建物
※準耐火建築物：耐火建築物に次ぐ性能で、一定時間の延焼を防ぐ建物

▶都内トップクラスの施工実績｜クレバリーホーム城東店・新宿店の「木造耐火住宅」

マップで確認する防火地域（東京都編）

【台東区】15.69坪の狭小地を最大限に活用する、耐火木造3階建て住宅の事例＞＞＞

実際に弊社が城東エリア（台東区）で手がけた事例「防音室を設けた音楽家のお家」では、コンパクトな敷地であっても広々明るい内装のお住まいを実現しています。

都内でも特に、城東エリアや新宿エリアでは高い耐火性能が求められコストが高まる要因になっていることが実態ですが、耐火性についての深い知識と経験によって、写真のように開放感のあるLDKや「防音室」といった、こだわりの間取りを実現しながら家を建てることは可能です。

 

では、実際に東京都でどの地域が防火地域・準防火地域といったエリアに含まれるのでしょうか。
具体的な方法を順を追って解説します。

4つの手順を経ることで、防火地域・準防火地域に含まれているか確認できます。

（1）「都市計画情報等インターネット提供サービス」にアクセス

出典：東京都都市整備局「都市計画情報等インターネット提供サービス」を弊社で加工して作成

はじめに、「都市計画情報等インターネット提供サービス」と検索すると、東京都都市整備局のホームページが表示されます。

複数の種類のマップが表示される中で「都市計画情報」を選択します。

サービスの利用条件が表示されますので、最下部の「同意する」を選択します。

（2）対象とする市区町村を選択する

出典：東京都都市整備局「都市計画情報等インターネット提供サービス」を弊社で加工して作成

東京都区部の地図が表示されますので、防火地域・準防火地域を調べたいエリアを選択します。

今回は江東区を例に解説するため、江東区を選択します。

（3）「防火・準防火地域」を選択する

出典：東京都都市整備局「都市計画情報等インターネット提供サービス」を弊社で加工して作成

江東区の地図が表示されますが、初期表示では、建物の用途や高さを制限する「用途地域」について表示されています。

表示切替の中から「用途地域」のチェックを外し、代わりに「防火・準防火地域」のチェックをクリックします。

（4）閲覧したいエリアを確認する

出典：東京都都市整備局「都市計画情報等インターネット提供サービス」を弊社で加工して作成

江東区の白地図の上に防火地域・準防火地域の情報が重なった図が表示されますので、建築を予定しているエリアを表示させて確認します。

なお、斜め線のエリアが防火地域を、網掛け線のエリアが準防火地域を指しています。

 

1点気をつけておきたいことは、東京都都市整備局の都市計画情報では「新たな防火規制」について表示されないことです。

 

出典：江東区「江東区公開型GIS「ことまっぷ」」を弊社で加工して作成

たとえば江東区では、新たな防火規制区域に定められた地域について別途情報を提供しているほか、東京都都市整備局と同様のシステム上で情報を選択できるようになっていますので、防火地域・準防火地域に加えて、新たな防火規制についてもチェックしましょう。

防火指定に加えて、町丁目ごとの建物倒壊・火災・避難活動の危険度を確認する場合は、「東京23区の地震危険度ランキング」と東京都の地域危険度GISも確認してください。

「新たな防火規制」については、関連コラム「【新たな防火規制区域とは】防火・準防火地域との違いや制度の内容」で詳しく解説しています。

防火地域・準防火地域の指定されると、防火地域・準防火地域に指定されることで、住宅デザインや建築材料、建築費用にどのような制限がかかるのかを把握することも大切です。

ただし、制度の理解や建材について1つずつ調べるためには多くの時間や手間が必要です。
手間を避けつつ土地を探し、建築計画を立てるためには、防火地域での建築に慣れたハウスメーカーに依頼するのがおすすめです。

東京23区内で防火地域のあるエリアで家を建てる計画を立てている方は、防火地域内での建築経験が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店まで、お気軽にご相談ください。

▶都内の防火・準防火地域の「火災に強い家づくり」がわかるクレバリーホームのカタログはこちら

防火地域・準防火地域内で家を建てるときの疑問点

記事の終わりに、防火地域・準防火地域で家を建てる際に聞かれることの多い疑問点を紹介します。

Q.土地が防火地域と他の地域をまたいでいる場合は？

A.防火地域・準防火地域は都市計画法第9条第21項に基づき指定されます。
内外にまたがる場合は原則として制限の厳しい地域を適用します。

たとえば、防火地域と準防火地域にまたがる土地に建物を建てる場合は、建物全体を防火地域の基準に従って建築する必要があります。

ただし、建物の中に防火壁があれば、防火壁から先は準防火地域の規制に合わせて家を建てられます。

防火地域と他の地域ががまたがる場合については、関連コラム「【図解】防火地域と準防火地域がまたがる場合は？規制や調べ方も解説」で詳しく解説しています。

出典：都市計画法　第9条第21項

出典：建築基準法　第65条　建築物が防火地域又は準防火地域の内外にわたる場合の措置

Q.防火地域に入っていると建物を大きくできる？

A.建ぺい率の緩和を受けて、土地いっぱいに家を建てられる可能性があります。

防火地域内で耐火建築物を建てる場合、または準防火地域内で耐火建築物・準耐火建築物を建てる場合、建ぺい率が原則10％緩和されます。
角地等の条件を満たせばさらに緩和され、指定建ぺい率80％の地域かつ防火地域内の耐火建築物では、建ぺい率の制限がなくなる場合もあります。

このため、防火地域や準防火地域に家を建てる場合、防火地域の指定がない場合に比べて、より大きな建物を建てられる可能性があります。
ただし、用途地域や自治体の条例により詳細が異なるため、事前確認が必要です。

※建ぺい率：敷地面積に対する建築面積〔真上から見た建物の面積〕の割合

出典：建築基準法　第53条第3項　建蔽率

Q.2025年に施行された「4号特例の改正」は、防火地域での家づくりに影響しますか？

A.法改正の前から、もともと構造審査や耐火性能に関する義務付けが行われていたことから、「4号特例の改正」は防火地域での建築に直接的には影響しません。

2025年4月の建築基準法改正により、一般的な木造2階建て住宅（延床面積にかかわらず）や、木造平屋で延床200㎡超の住宅において、構造審査の省略（いわゆる4号特例）が縮小され、確認申請時の図面提出が広く義務付けられました。

しかし、防火地域内における「3階建て」や「延床面積100㎡超」の建物については、この法改正の前から元々「耐火建築物」としての設計および厳格な構造審査が必須となっています。

防火地域と木造住宅の法令の更新については、関連コラム「防火地域の木造住宅『100m2以下、3階建て』の制限がなくなった？」で詳しく解説しています。

Q.防火・準防火地域であることが判明した場合の建物への影響（費用・工法など）を教えてください

A.防火地域や準防火地域に指定されている場合、万が一の火災に耐えられるよう「構造（工法）」や「建材」に制限がかかります。
それに伴い、一般的な地域に比べて建築費用（コスト）が高くなる傾向があります。

最新情報は「木造を耐火構造にするコストは？【2026年最新版】費用相場や坪単価について」のコラムをご参照ください。

具体的な影響としては、主に以下の3つのポイントが挙げられます。

• 建築費（コスト）が約10〜20％アップする
• 階数や規模に応じた「工法（構造）」の制限を受ける
• 窓や外壁などの「建材（設備）」に制限が出る

なお、防火地域内であっても、弊社がおすすめする「もくよん®」であれば、木造住宅として建築が可能です。
RCや鉄骨といった構造と比較して大幅にコストを抑えることも可能ですので、検討項目に加えてみましょう。

▶「木造4階建て」で『耐震等級3』も可能 クレバリーホームの木造4階建て（もくよん®）

まとめ│土地を購入する前に防火地域・準防火地域の地域指定を調べよう

【中央区】狭小地を最大限に活用した木造3階建て耐火注文住宅＞＞＞

都市部で家を建てるときに気になる、防火地域・準防火地域の調べ方を解説しました。

防火地域や準防火地域は、エリア内に入ることで建材や設備、工法が指定されることがあり、建築費用が高額になるなど様々な影響があります。

このため土地を購入する段階から、防火地域・準防火地域に入っているのか確認することは、建物のデザインを決めるためにも、建築費用を正しく見積もるためにも欠かせないことです。

 

現在では今回紹介したようなマップが公開されていて、簡単に防火地域・準防火地域の対象エリアを調べることが可能です。

それでも、どの程度費用がアップし、デザインにどのような影響を及ぼすのか、さらに防火地域と準防火地域で異なる点など、知っておくべきことは多岐に渡ります。

このため防火地域・準防火地域で家を建てる予定がある方は、予算やデザインについて気軽に相談できるハウスメーカーを決めておくことをおすすめします。

ou2（オーツー）が運営するクレバリーホーム城東店・新宿店は、都内の狭小地における『木造耐火3階建て・4階建て』の施工実績が豊富です。

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