防火地域・準防火地域とは？ 種類と違い、建築制限・規制を一覧比較｜耐火建築物・準耐火建築物も解説

「防火地域、準防火地域はどんな特徴がありますか？火災に強い、耐火建築物、準耐火建築物とは、どういった建物ですか？」

都市部で一戸建てを検討中の方の中には、こうした疑問をお持ちの方もいらっしゃいます。

住宅が密集している都市部では、多くの地域が防火に関する指定を受けていますので、規定について確認することは、土地選びの際にも、外壁など仕様を決める際にも重要となります。

知っておきたい、防火に関する各種規制について解説しますので、都内など都市部で新築を予定している方は、ぜひ参考にしてください。

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防火地域・準防火地域とは？その他の区域も確認

はじめに、防火に関する地域にはどのような種類があるのか解説します。

主には、以下の比較早見表に記載のとおり、防火地域、準防火地域、法22条区域の3つがあり、それぞれ規制の厳しさなどが異なります。

30秒でわかる「防火地域・準防火地域」の違い【比較早見表】

防火地域内の建築費用については、以下のコラムで詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

関連記事：【防火地域に耐火建築物】建築費用・値段は？安くする方法も解説

それぞれの地域について、さらに詳しく解説していきます。

防火地域：耐火性について特に厳しい規制を受ける地域

引用：豊島区「準防火地域・新たな防火規制区域・防火地域について」

防火地域は、住宅の耐火性について最も厳しい規制を受ける地域です。

建物の階数が3階以上である場合、または100m2を超える場合に耐火建築物（一定時間火災に耐え、延焼を防ぐ仕様を持つ）として建築、規模が小さい場合でも準耐火建築物（延焼を防ぐ仕様を持つ）として建築しなければいけません。

準防火地域：耐火性について厳しい規制を受ける地域

引用：豊島区「準防火地域・新たな防火規制区域・防火地域について」

準防火地域は、防火地域に次いで耐火性について厳しい規制を受ける地域です。

耐火建築物として建てなければいけない建物の規模が小さくなったほか、2階建てで500m2以下の建物であれば、防火構造（外壁や軒裏に延焼被害防止の対策を施す）として建築することも可能となります。

法22条区域：延焼防止を目的とした地域

法22条区域は、準防火地域よりも規制が緩和され、主に延焼防止を目的として規制される区域です。

屋根に対して不燃性を付与するほか、木造住宅では外壁部分に準防火性能を付与することも求められます。

関連記事：防火地域より制限の緩い『法22条区域』を解説

自治体ごとの防火規制：新たな防火規制区域など

紹介した3つの規制区域のほか、地方自治体が独自に定めている制度もありますので、お住まいの地域ごとに確認する必要があります。

引用：東京都「新たな防火規制について（制度の概要）」

たとえば、東京都では「新たな防火規制区域」が独自に定められています。

本規制は、防火地域より緩やかで、準防火地域より厳しい基準です。

上の図のとおり、耐火建築物、または準耐火建築物として建築する必要があります。

関連記事：【新たな防火規制区域とは】分かりやすく解説

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耐火建築物・準耐火建築物・防火構造とは？

防火地域などの区域で家を建てる場合、耐火建築部や準耐火建築物、防火構造の建築物のいずれかの仕様で家を建てなければいけません。

それぞれ、どういった特徴の建築物なのか確認しましょう。

耐火建築物：特に耐火性の高い建築物

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耐火建築物は最も厳しい基準を満たす建築物で、火災に見舞われた場合でも、一定時間倒壊や周囲の建物への延焼を防ぐ仕様の建物です。

壁や床、はり、屋根や階段など（主要構造部）、に対して不燃性の建材を使用して、建物の倒壊を防ぎ避難するための時間を確保します。

準耐火建築物：耐火性の高い建築物

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準耐火建築物は、耐火建築物に次いで厳しい基準を満たす建物で、主に周囲の建物への延焼を防ぐことを目的としています。

耐火構造と同様に、主要構造部に一定の基準を満たす製品を利用する必要があります。

防火構造の建築物：延焼を防止する仕様を満たす建築物

防火構造の建築物は、周囲で発生した火災が自宅の建物に燃え移ることを防ぐための仕様です。

外壁や軒裏を対象として、一定の耐火性を確保した製品を利用することが義務付けられます。

地域×規模別の建築制限マトリクス

改めて、どの地域にどういった仕様の建築物を建てる必要があるのか、一覧表にまとめました。

※準防火地域の3階建ては、一定の技術的基準（延焼防止建築物など）に適合させることで、耐火建築物にしなくても建築可能

防火地域、準防火地域内で家を建てる場合は、特に3、4階と高さが高くなるほど制限が厳しくなる点を認識しておきましょう。

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防火地域と関連して確認したいポイント

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防火地域に関連して、確認しておきたいポイントがありますのでご紹介します。

主要構造部：防火、安全性の面で重要な部位

耐火建築物、準耐火建築物の説明で出現する主要構造物とは、建物をの倒壊を防ぐ、または避難のために必要な部位（壁、柱、床、はり、屋根、階段）です。

主要構造部には、耐火性能を備えた建材を使用する必要があります。

また、規制区域によって火災に耐えるべき時間が変わります。

延焼ライン：火災時に火が燃え移る可能性のある範囲

引用：国土交通省「建築基準法の改正概要」

延焼ラインとは、火災の発生時に隣家から延焼を受ける可能性のある範囲を指します。

具体的には、隣地境界線から1階は3m、2階は5mの範囲です。

防火地域、準防火地域、法22条区域では、延焼ライン内に耐火性の高い建材、または防火設備（防火性のある窓やドア、換気扇など）を設置する必要があります。

関連記事：延焼ライン（延焼のおそれのある部分）とは？

省令準耐火構造：住宅金融支援機構が定める基準

省令準耐火構造は法律で定められている基準ではなく、住宅金融支援機構が独自に定める基準です。

• 外部からの延焼防止
• 各室防火
• 他室への延焼遅延

といった3つの目的で仕様が定められています。

延焼を受けづらい、させづらいことのほか、火災保険料が安くなるメリットもあります。

関連記事：省令準耐火構造のメリットは？わかりやすく解説

防火地域・準防火地域に家を建てるメリット

紹介してきた防火地域や準防火地域、こうしたエリアに家を建てる場合、以下のメリットがあります。

• 建物の耐火性能が高くなり、火災の発生リスクを減らせる
• 隣家などで火災が起きた場合でも、自宅に類焼する可能性が低くなる
• 火災保険料などの割引を受けられる
• 都市部の利便性が高いエリアに家を建てられる
• 延焼防止対策で気密性が高まる

防火地域・準防火地域に家を建てるデメリット

一方で、防火地域や準防火地域に家を建てる場合、以下のデメリットもありますので確認しましょう。

• 不燃材を利用するため建築費用が高くなる
• 採用できる外壁材や窓材が制限される
• 施工できる会社が限られる

ただし、デメリットについては、設計上の工夫によってコストダウンを図ったり、デザイン性の高い不燃材を使用するといった対策で対応は可能です。

大切なことは、防火地域での設計、施工実績が豊富で、ノウハウが蓄積された会社を選ぶことです。

関連記事：【防火地域に耐火建築物】建築費用・値段は？安くする方法も解説

防火地域・準防火地域に関するQ&A

記事の終わりに、防火地域や準防火地域で家を建てる方から頂くことの多い質問にお答えします。

Q：防火地域の建築費用の相場は？

A：一般的な木造住宅より「1.1～1.2倍」が目安ですが、鉄筋コンクリート（RC）造と比べると大幅に安く抑えられます。

特殊な外壁や窓を使うため、通常の木造より10〜20％ほど費用は上がります。

しかし、同じ耐火建築物をRC造で建てるよりは坪単価が圧倒的に安いため、総額で数百万円単位のコストダウンになるケースも多いです。

関連記事：【防火地域に耐火建築物】建築費用・値段は？安くする方法も解説

Q：防火地域かどうか調べる方法は？

A：Googleマップ等では確認できないため、各自治体のHPにある「都市計画図」または窓口で確認します。

東京都内であれば多くの自治体がWeb上でマップを公開しています。

ただし、境界線が敷地をまたいでいる場合は「厳しい方の規制」が適用されるなど判断が難しいため、正確な情報はハウスメーカーを通して調査することをおすすめします。

関連記事：【図解】防火地域と準防火地域がまたがる場合は？

Q：木造住宅でも防火地域に家を建てられますか？

A：木造住宅でも、防火地域内で家を建てることは可能です。

「木造耐火建築物」の認定を受けた工法であれば、防火地域でも3階建て、4階建ての木造住宅を建築できます。

対応しているハウスメーカーは多くありませんので、施工事例から木造の耐火建築物のある会社を選びましょう。

まとめ：防火地域の注文住宅は「木造耐火」のクレバリーホーム東京

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防火地域や準防火地域、また耐火建築物や準耐火建築物など、都市部で家を建てるにあたって知っておきたい事柄をご紹介しました。

利便性の高い都市部や駅の近くで一戸建てを建てる場合、防火地域などの規制は避けられません。
一方で、耐火建築物でもデザイン性の高い家、費用を抑えた家を建てることは可能です。

そのためには、防火地域での十分な設計、建築の実績が必要ですので、東京23区内などの都市部で新築を計画している方は、十分な施工実績を持つ会社に依頼しましょう。

首都圏で耐火性能の高い住まいをご検討中の方は、耐火住宅の施工実績が都内トップクラスのクレバリーホーム東京にご相談ください。