3階建ての高さは何メートル？平均・10・12・13・16m知っておきたい4つの高さ制限も解説

「3階建てってどれくらいの高さなんだろう？」
このように思ったことはありませんか？

東京23区内などの都市部では、地価が高いため一戸建てを建てる敷地面積が限られがちです。

そこで、土地の有効活用を図るために、建物の高さを確保できる「3階建て住宅」に人気が集まっています。

そこで気になるのは冒頭の疑問です。

3階建ての住まいを建てる場合は様々な法的な制限を受けることがあり、特に土地を選ぶときにどのくらいの高さの家を建てられるのかを正確に知っておく必要があります。

特に気にする必要があるのは「10m・12m・13m・16m」という4つの高さです。

3階建ての一戸建てを建てるときに気になる、家の高さについて把握しましょう。

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『3階建て』の平均的な高さはどれくらい？

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3階建ての家は、軒高9m／高さ13mほどの高さが一般的です。国土交通省では、3階建ての平均的な高さを12.9ｍと試算しています。

一般的な1階当たりの天井高が2.4m、構造材や床厚・天井ふところを足すと1階当たり3m程度が必要です。基礎と小屋裏を加えると約10～13m程度が3階建ての一般的な高さです。

参考：国土交通省「階高の高い3階建て建築物の高さの傾向」

一方で、後述しますが現行の基準では家の最高高さが13mを超えると「構造計算適合性判定」が必要となり、追加で各種の費用が必要になります。

費用を抑えるために、13mを超えないよう設計するケースが多く、10mから13mほどの高さが一般的です。

参考：日本建築センター「構造計算適合性判定とは」

『3階建て』で大切な4つの高さ

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3階建ての家の高さを考える場合、気にしておきたいのは「10m・12m・13m・16m」という4つの数字です。

これらの数字が何を示すのか確認してみましょう。

10m・12m：絶対高さ制限

引用：江戸川区「どのくらいの高さまで建物を建てられますか?」

気にしておきたい1つ目の高さは「絶対高さ制限10mまたは12m」です。

絶対高さ制限は、住宅地の良好な居住環境を保護するために建物の高さを制限するものです。

住宅地の中にひときわ高い建物が出現すると、周囲の建物に影が落ちたり風通しに影響を与える可能性があるため、高さを制限しています。

主に都市部の土地は「住居系」「商業系」「工業系」など13種の「用途地域」が定められており、住宅の建築に適する以下の用途地域では、建物の絶対高さが設定されています。

• 第1種低層住居専用地域
• 第2種低層住居専用地域
• 田園住居地域

参考：「第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度」

13m：木造住宅の構造計算適合性判定が必要

続いて気にしておきたい高さは「木造住宅の構造計算適合性判定に関する13m」という高さです。

現行の基準では、木造住宅で高さ13m、または軒高が9mを超える木造建築物を建てる場合に「構造計算適合性判定」という、高度な構造計算で安全性を確認しなければいけません。

建物の高さを直接制限する訳ではありませんが、構造計算と確認機関への申請に一定の費用を要するため、実務的には高さを制限する制度のひとつといえます。

16m：規制緩和で判定が必要な高さが16mに

引用：国土交通省「令和4年改正 建築基準法について」

先ほど説明した「構造適合性判定にかかる13mの制限」は法律の改正が行われており、施行後（施行日は未定）は階数3以下かつ高さ16mへと、基準が緩和されます。

結果として、今までよりも高さのある3階建て木造住宅を建てるハードルが低くなるため、天井高の高い建物を実現したり、小屋裏のロフト空間を広げたりと、広めの空間を確保できる可能性が広がります。

3階建ての高さを制限する法令とは？

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このように、3階建てを建てるときには気をつけておくべき高さに関する制限が複数あります。

改めて、高さに関する制限を種類ごとに見てみましょう。

絶対高さ制限

「絶対高さ制限」は、都市計画法（建てられる建物の種類や高さを制限する法律）の中で、建築物の高さを制限するものです。

下記3つの区域を対象にして、建物の高さを10m、または12mいずれかを最大の高さとして制限します。

• 第1種低層住居専用地域
• 第2種低層住居専用地域
• 田園住居地域

3階建てや4階建てを建てる予定で土地を購入する場合は、対象とする土地がどの種類の都市計画区域に含まれているかを確認したうえで、絶対高さ制限が10mなのか12mなのかを確認する必要があります。

道路斜線制限

引用：クレバリーホーム「道路斜線制限」「北側斜線制限」とは？」

「道路斜線制限」は、道路の採光・通風が確保されるように、道路に面する建物の高さを制限するものです。

道路の反対側の境界線から、一定の勾配・距離に線を引いて、線に当たらないように建物を設計する必要があります。

北側斜線制限

「北側斜線制限」は、敷地の北側に位置する隣接地の日照を確保するための制限です。

北側の隣地境界線の一定の高さから一定の勾配で線を引き、その範囲に入らないように家を建てる必要があります。

その他の規制（建ぺい率・容積率）

引用：国土交通省「市民景観まちづくりリーフレット」

ほかにも、住宅の床面積などを制限する「建ぺい率」や「容積率」といった制限が存在します。

建ぺい率は建物の床面積の敷地全体に占める割合で、容積率は1・2・3階全ての床面積を合計した延べ床面積の敷地全体に占める割合を指します。

エリアごとに建ぺい率・容積率の限度が決まっていて、限度を超える建物を建てることはできません。

絶対高さ制限、斜線制限、建ぺい率や容積率といった各種制限は単体で適用される訳ではなく、複合的に適用されます。

さらに緩和要件や天空率といった細かな規定も考慮する必要があるため、土地購入や間取り計画の際には専門家に相談する必要があります。

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3階建てで室内の高さ感を出す方法とは？

3階建ての家を建てる場合の規制について確認したところで、建てられる高さが決まっている場合に、高さ感を出す方法はないのでしょうか。

一戸建ての住まいで高さを演出できる代表的な方法は、以下の3つです。

• 吹き抜けを利用する
• 勾配天井を利用する
• 高さのある窓を利用する

なお、一般的な住まいの天井高は2.4mほどです。2.4mを基準にして、高さを出したい場合はより高く、低く落ち着きを出したい場合は低く調整しましょう。

吹き抜けを利用する

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高さを出すために最も効果的な方法は、吹き抜けを利用することです。

1階と2階、または2階と3階のあいだにある床を抜いて2フロア分の高さを確保することで、高さを感じられる広い空間を実現できます。

さらに、上階からの光を下階に呼び込むこともでき、自然光を感じながら暮らせる点も魅力的です。

関連コラム：リビングが暗くならないための対策方法

勾配天井を利用する

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吹き抜けと同様に高さを演出しやすい方法は、勾配天井を利用することです。

屋根の勾配なりに天井を斜めに施工することで、吹き抜けほどではなくても高さを確保できます。

一部をロフトとして活用して収納できる場所を増やせる点は、限られた土地面積に家を建てる都市部での住まいで有効な考え方です。

高さのある窓を利用する

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高い位置に窓を配置することも、高さを感じるためには有効です。

高窓は隣家や通行人などと視線が合わさることもなく、カーテンなどを利用せずに視線を外に運べます。

高さを演出できる、吹き抜けや勾配天井との相性も抜群です。

関連コラム：大きな窓を採用して後悔？デメリットを元に対策

3階建ての住まいを選択するメリット

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様々な設計上の工夫を重ねることで実現できる3階建ての住まいですが、高さのある家にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

3階建ての住まいを選択することで得られるメリットを確認してみましょう。

• 土地の面積が限られている場合でも十分な床面積を確保できる
• リビングや寝室を2・3階に配置することでプライバシーを保てる
• 吹き抜けを利用することで都市部でも採光・通風を確保できる
• 1階を駐車場利用することで水害対策になる

3階建ての住まいを選択するデメリット

こうしたメリットのある3階建ての住まいですが、デメリットを感じるケースもあります。

• 2階建てと比べて建築費用が割高になりがち
• 上下方向の移動が多くなる
• 上下階での温度差が生まれやすい

このようなデメリットを解決するには、3階建て・4階建てなど多層階住宅を数多く手掛けるハウスメーカーに相談するのがおすすめです。

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まとめ│3階建てを利用して高さを感じる暮らしを

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3階建ての住まいを都市部に建てる場合は、立地条件に応じてメリットとデメリットのうち何を優先するかを選択する必要があります。

本記事で紹介した高さに関する各種制限は、自治体・立地・区画によって異なります。住みたい地域のさまざまなケースに対応できる知見が豊富なハウスメーカーの存在が不可欠です。

都市部での住まいづくりを成功に導くため、まずは信頼できるハウスメーカーを探すことから始めてみましょう。

クレバリーホーム東京は、東京23区内で3階建て・4階建て・5階建て・6階建て・7階建て・8階建てなど、都内でトップクラスの多層階住宅の建築実績があります。

都市部での住まいづくりのサポーターを探している方は、ぜひクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。