3階建ての高さは何メートル？平均・10・12・13・16m知っておきたい4つの高さ制限も解説
東京23区で3階建てを検討するとき、「我が家は何メートルになるのか」「高さ制限に引っかからないか」は土地選びの段階で押さえたい要点です。
都内で多層階住宅を多く手がけるクレバリーホーム城東店・新宿店が、一般的な3階建ての実寸目安と、2025年に施行された改正建築基準法に基づく高さ制限を、設計実務の視点で解説します。
この記事のポイント
・結論：木造3階建ての最高高さは屋根形状により約9〜13m程度（陸屋根なら約9〜10m）。国の試算（階高の高い3階建て対象）では平均12.9m。2025年4月の改正で、木造でも高さ16m以下なら簡易な構造計算で建てられます。
Contents
『3階建て』の平均的な高さはどれくらい？
【敷地12.17坪 】おしゃれな外観の3階建ての事例を見る＞＞＞
3階建ては、限られた敷地でも縦に空間を伸ばすことで、床面積と高さの両方を確保できる仕様です。
実際に弊社が手がけたK様邸では、敷地12.17坪に対して延床面積27.74坪と、敷地面積の約2.3倍の広さを実現しています。
ロフトやバルコニーも活用し、高さ方向の空間も余さず活用しています。
こうした機能的な3階建て住宅の一般的な高さの目安は以下のとおりです。
| 屋根形状 | 高さの目安 |
| 陸屋根 |
|
| 勾配屋根（切妻・寄棟など） |
|
| 階高の高い勾配屋根（国土交通省試算モデル） |
|
国土交通省が“階高の高い”3階建て木造建築物を対象に試算した平均高さは12.9mです（この値が旧13m基準に達しやすいことが、後述する高さ16mへの緩和の背景になりました）。
一方、一般的な木造3階建ての最高高さは屋根形状によって幅があり、陸屋根・低勾配なら約9〜10m、勾配屋根（切妻・寄棟など）なら約11〜13m程度になることが多いです。
『3階建て』で大切な4つの高さ
【敷地21.19坪 】清潔感のある外観の3階建ての事例を見る＞＞＞
3階建ての家の高さを考える場合、気にしておきたいのは「10m・12m・13m・16m」という4つの数字です。
これらの数字が何を示すのか確認してみましょう。
| 項目 | 制度や設計上の仕組み |
| 10m・12m |
|
| 13m |
|
| 16m |
|
10m・12m：絶対高さ制限
引用：江戸川区「どのくらいの高さまで建物を建てられますか?」
気にしておきたい1つ目の高さは「絶対高さ制限10mまたは12m」です。
絶対高さ制限は、住宅地の良好な居住環境を保護するために建物の高さを制限するものです。
住宅地の中にひときわ高い建物が出現すると、周囲の建物に影が落ちたり風通しに影響を与える可能性があるため、高さを制限しています。
主に都市部の土地は「住居系」「商業系」「工業系」など13種の「用途地域」が定められており、住宅の建築に適する以下の用途地域では、建物の絶対高さが設定されています。
- 第1種低層住居専用地域
- 第2種低層住居専用地域
- 田園住居地域
出典：建築基準法 第55条 第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度
13m：かつて高度な構造計算が必要だった高さ（現在は16mに一本化）
続いて気にしておきたい高さは「木造住宅の構造計算適合性判定に関する13m」という高さです。
2025年4月施行の現行基準では、木造でも階数4以上または高さ16m超（〜60m）の場合により高度な構造計算（許容応力度等計算など）が必要となり、構造計算適合性判定の対象になります。
一般的な木造3階建て（高さ16m以下）であれば、この高度な構造計算は不要です。
建物の高さを直接制限する訳ではありませんが、構造計算と確認機関への申請に一定の費用を要するため、実務的には高さを制限する制度のひとつといえます。
16m：規制緩和で判定が必要な高さが16mに
かつて木造は高さ13m・軒高9mを超えると高度な構造計算が必要でしたが、2025年4月1日に施行された改正建築基準法により、木造でも階数3以下かつ高さ16m以下であれば、より簡易な構造計算（許容応力度計算）で建てられるようになりました。
軒高9mの要件は撤廃され、高さ16m以下に一本化されています。
結果として、今までよりも高さのある3階建て木造住宅を建てるハードルが低くなるため、天井高の高い建物を実現したり、小屋裏のロフト空間を広げたりと、広めの空間を確保できる可能性が広がります。
あわせて、木造の延べ面積が300㎡を超える場合は、高さに関わらず少なくとも簡易な構造計算が必要になります（改正前は500㎡以下が対象）。
出典：国土交通省 改正建築物省エネ法・建築基準法等に関する解説資料とQ&A
▶都内の「狭小住宅の家づくり・施工事例」がわかるクレバリーホームのカタログはこちら
3階建ての高さを制限する法令とは？
【敷地28.70坪 】外構などのアプローチにも注目したい3階建ての事例を見る＞＞＞
このように、3階建てを建てるときには気をつけておくべき高さに関する制限が複数あります。
改めて、高さに関する制限を種類ごとに見てみましょう。
絶対高さ制限
「絶対高さ制限」は、建築基準法第55条により、第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域で、建物の高さを10mまたは12mに制限するものです（用途地域の指定自体は都市計画法に基づきます）。
下記3つの区域を対象にして、建物の高さを10m、または12mいずれかを最大の高さとして制限します。
- 第1種低層住居専用地域
- 第2種低層住居専用地域
- 田園住居地域
3階建てや4階建てを建てる予定で土地を購入する場合は、対象とする土地がどの用途地域に指定されているかを確認したうえで、絶対高さ制限が10mなのか12mなのかを確認する必要があります。
用途地域や防火地域・準防火地域の調べ方は、「防火地域・準防火地域の調べ方（東京都を事例に）」のコラムで具体的に解説しています。
出典：建築基準法 第55条 第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度
道路斜線制限
引用：クレバリーホーム「道路斜線制限」「北側斜線制限」とは？」
「道路斜線制限」は、道路の採光・通風が確保されるように、道路に面する建物の高さを制限するものです。
道路の反対側の境界線から、一定の勾配・距離に線を引いて、線に当たらないように建物を設計する必要があります。
北側斜線制限
「北側斜線制限」は、敷地の北側に位置する隣接地の日照を確保するための制限です。
北側の隣地境界線の一定の高さから一定の勾配で線を引き、その範囲に入らないように家を建てる必要があります。
その他の規制（建ぺい率・容積率）
ほかにも、住宅の床面積などを制限する「建ぺい率」や「容積率」といった制限が存在します。
建ぺい率は建築面積（建物を真上から見たときの面積）の敷地全体に占める割合で、容積率は1・2・3階全ての床面積を合計した延べ床面積の敷地全体に占める割合を指します。
エリアごとに建ぺい率・容積率の限度が決まっていて、限度を超える建物を建てることはできません。
なお、角地・二面道路・耐火建築物などの条件によっては建ぺい率が緩和される場合があり、詳しくは「建ぺい率の緩和（角地・二面道路・耐火など）」コラムで解説しています。
絶対高さ制限、斜線制限、建ぺい率や容積率といった各種制限は単体で適用される訳ではなく、複合的に適用されます。
さらに緩和要件や天空率といった細かな規定も考慮する必要があるため、土地購入や間取り計画の際には専門家に相談する必要があります。
なお、各種制限の厳しい東京23区においては、絶対高さ制限よりも「道路斜線」や「北側斜線」といった制度によって高さが制限されるケースが多く見られます。
3階建てで室内の高さ感を出す方法とは？
3階建ての家を建てる場合の規制について確認したところで、建てられる高さが決まっている場合に、高さ感を出す方法はないのでしょうか。
一戸建ての住まいで高さを演出できる代表的な方法は、以下の3つです。
- 吹き抜けを利用する
- 勾配天井を利用する
- 高さのある窓を利用する
なお、一般的な住まいの天井高は2.4mほどです。2.4mを基準にして、高さを出したい場合はより高く、低く落ち着きを出したい場合は低く調整しましょう。
吹き抜けを利用する
【敷地17.96坪 】吹き抜けからの太陽光が素敵な3階建ての事例を見る＞＞＞
高さを出すために最も効果的な方法は、吹き抜けを利用することです。
1階と2階、または2階と3階のあいだにある床を抜いて2フロア分の高さを確保することで、高さを感じられる広い空間を実現できます。
17.96坪の敷地に建つY様邸でも、吹き抜けを活用し上階からの光を取り込むことに成功。
高さを活かす間取りを選んだことで、コンパクトな敷地でも開放的なお住まいを建てられました。
こちらの住まいで採用した吹き抜け天井の木目クロスは、取り入れ方によっては狭さや暗さを感じることがあります。
対策やポイントを「天井のクロスを木目にすると後悔しがちな3つのポイント【事例あり】」の記事で解説していますので、ぜひご覧ください。
勾配天井を利用する
【敷地36.57坪 】三世帯が集う個性ある3階建ての事例を見る＞＞＞
吹き抜けと同様に高さを演出しやすい方法は、勾配天井を利用することです。
屋根の勾配なりに天井を斜めに施工することで、吹き抜けほどではなくても高さを確保できます。
一部をロフトとして活用して収納できる場所を増やせる点は、限られた土地面積に家を建てる都市部での住まいで有効な考え方です。
高さのある窓を利用する
【敷地28.70坪 】高い位置にある窓から光の差し込む3階建ての事例を見る＞＞＞
高い位置に窓を配置することも、高さを感じるためには有効です。
高窓は隣家や通行人などと視線が合わさることもなく、カーテンなどを利用せずに視線を外に運べます。
高さを演出できる、吹き抜けや勾配天井との相性も抜群です。
大きい窓を設ける場合のデメリットや対策について確認したい方は「大きな窓を採用して後悔？デメリットを元に対策」こちらの記事もおすすめです。
3階建ての住まいを選択するメリット
【敷地13.27坪】ツートンカラーがおしゃれな3階建ての事例を見る＞＞＞
様々な設計上の工夫を重ねることで実現できる3階建ての住まいですが、高さのある家にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
3階建ての住まいを選択することで得られるメリットを確認してみましょう。
- 土地の面積が限られている場合でも十分な床面積を確保できる
- リビングや寝室を2・3階に配置することでプライバシーを保てる
- 吹き抜けを利用することで都市部でも採光・通風を確保できる
- 1階を駐車場利用することで水害対策になる
限られた敷地でも床面積を確保するための具体的な間取り作りについては、コラム「3階建ての狭小住宅 約15坪でも快適な間取り5選」で実例とともに紹介しています。
また、1階を駐車場にする間取りについては「1階駐車場・2階以上が住居の家」で解説しています。
また都市部で需要の高いビルトインガレージについては「15坪のビルトインガレージ付き狭小3階建て事例」のコラムをご覧ください。
3階建ての住まいを選択するデメリット
こうしたメリットのある3階建ての住まいですが、デメリットを感じるケースもあります。
- 2階建てと比べて建築費用が割高になりがち
- 上下方向の移動が多くなる
- 上下階での温度差が生まれやすい
このようなデメリットを解決するには、3階建て・4階建てなど多層階住宅を数多く手掛けるハウスメーカーに相談するのがおすすめです。
まとめ│3階建てを利用して高さを感じる暮らしを
【敷地22.79坪 】ホームエレベーターのある3階建ての事例を見る＞＞＞
3階建ての住まいを都市部に建てる場合は、立地条件に応じてメリットとデメリットのうち何を優先するかを選択する必要があります。
本記事で紹介した高さに関する各種制限は、自治体・立地・区画によって異なります。住みたい地域のさまざまなケースに対応できる知見が豊富なハウスメーカーの存在が不可欠です。
都市部での住まいづくりを成功に導くため、まずは信頼できるハウスメーカーを探すことから始めてみましょう。
なお弊社は、絶対高さ制限や斜線制限が複雑に絡む東京23区の狭小地で、限られた高さの中でも開放感を確保する設計（吹き抜け・勾配天井・高窓・天空率の活用）を多数手がけています。
ou2（オーツー）が運営するクレバリーホーム城東店・新宿店は、都内の狭小地における『木造耐火3階建て・4階建て』の施工実績が豊富です。
価格高騰が続く中でも、省エネ性能を備え、敷地を最大限に活かす多層階住宅など、都市ならではのコストを抑えた家づくりはお任せください。
資金計画から土地探し、間取りのご提案まで、トータルでサポートいたします。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社(オーツー株式会社) 専務取締役 / 一級建築士
早稲田大学商学部卒業後、「完全な文系人間」から建築の世界へ飛び込み、一級建築士として活躍。10年にわたる商業建築で培ったシビアな空間設計ノウハウと、25年の戸建住宅の設計実績を併せ持つ。特に東京都内の木造密集地域や防火地域において、施工性と設計の柔軟性を活かした木造耐火4階建て住宅（もくよん®等）や、天災時には避難場所となる地下室・屋上を備えた災害住宅の提唱・実践を続けている。
プライベートでは子育てを終え、現在は登山やキャンプ、スキーなど活動的な休日を過ごしている。また、「空き家レスキュー」や「こども食堂」、シェアハウスの運営を通じた地域活動の場を提供するなど、地域社会支援にも精力的に取り組んできた。スペックだけでなく、住まう人の「暮らしの温かさ」に深く寄り添う提案を得意としている。
詳しいプロフィールはこちら
