【木造5階建てを東京に建てる】価格やメリット・デメリット、多層階住宅や賃貸アパート事例

木造5階建て・4階建ては、土地を有効活用できるため、東京などの都市部でニーズが高まっています。

そこで本記事では、木造5階建て・4階建ての価格の目安や鉄骨造や鉄筋コンクリート造との違い、メリット・デメリットなどについて解説します。

記事のおわりに、多層階住宅や賃貸アパートの事例をご紹介しますので、多層階住宅を建てる際の参考にしてくださいね。

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木造5階建てとは

5階建ての建築物の構造は、一般的に「鉄骨造（S造）」や「鉄筋コンクリート造（RC造）」で建てられます。

木造5階建てなどの中規模木造建築物は、建築基準法上の「耐火性能」や「耐震性能」を満たすために、高い技術力と割高な建築費用が必要になるため、敬遠されてきました。

木造の中高層化（4階・5階建て）が可能になった最大の転換点は、2000年（平成12年）の建築基準法改正による「性能規定化」です。

それまでは「木造は燃えるから禁止」という材料による一律の制限（仕様規定）がありましたが、「所定の耐火性能を満たせば素材は自由」というルールに変わったことで、石膏ボードなどで木材を包む「木造耐火構造」の技術が確立され、都市部でも木造での高層化が可能になりました。

さらに近年、令和元年（2019年）6月の改正では「防火規定の合理化」が行われ、最新の建築技術を活かしたより自由で効率的な施工が可能になっています。

木造の建築基準法の改正

引用：国土交通省　中大規模木造建築物に係る防火基準の全体像と 設計手法のポイント

相次ぐ建築基準法の改正により、木造4階・5階建てを実現するための選択肢が大きく広がりました。主な変遷と改正のポイントは以下の通りです。

このように、材料による一律の制限から、建物全体の性能を総合的に評価する仕組みへと変わったことで、木造5階建て・4階建てはかつてないほど現実的な選択肢となりました。

施工できる会社は少ないですが、木造を選択肢の1つに入れることで、価格や住宅性能など、より自身の条件にあった5階建てを建築できます。

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木造5階建ての価格

木造5階建ての価格は、いくらになるのでしょうか？

鉄骨造や鉄筋コンクリート造と建築費用を比較してみましょう。

【構造別工事費用の目安】

出典：「ou2株式会社」調べ（2026年2月時点）

※上記価格は実勢価格の目安であり、建築条件や資材相場により変動します。

上記の表で構造別の建築費用を比較してみると、木造耐火が一番安く、価格を大幅に抑えて建築できることがわかります。

初期費用を抑えつつ、土地を有効活用できますね。

しかし、木造5階建ては「耐震性能」「耐火性能」など、一般的な木造2～3階建てと比べて、特別な構造を必要とするため、木造の平均費用より高くなります。

施工会社や仕様によっても異なるため、こちらの価格は目安として頂き、必ず施工会社の見積もりをご確認ください。

木造5階建て・4階建てのメリット

木造5階建てや4階建てのメリットについて、順番にご紹介します。

• 都市部の土地を有効活用できる
• 賃貸住宅で高い利回りを期待できる
• 建築コストや地盤改良費を抑えやすい

都市部の土地を有効活用できる

木造5階建て・4階建ては、縦に階層を増やすため、限られた土地でも床面積を広く確保できます。

東京など土地代が高いエリアでは、広い土地を購入するより、縦に階層を増やすほうが、総合的に考えてお得になるケースが少なくありません。

5階建てが建築できるかは、土地ごとの「建ぺい率」「容積率」「高さ制限」などを確認しましょう。

容積率が高く、高さ制限などの建築制限をクリアできれば、木造5階建ての検討も可能になります。

賃貸住宅で高い利回りを期待できる

木造5階建て・4階建てを賃貸住宅とし、不動産投資を検討することが可能です。

木造5階建て・4階建ては、初期費用を抑えつつ、部屋数を増やして収益性UPを見込むことができます。

利便性の良い土地を活用しながら、高い利回りを期待できます。

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建築コストや地盤改良費を抑えやすい

木造は鉄骨造やRC造などの構造と比べて建築コストを安く抑えることができます。

また、5階建て・4階建てなど高さのある建築物は、建物を安定して支えるために、地盤の強度を高める地盤改良工事をおこなうことが多くなります。

建物重量が重いほど、地盤への負担が高くなるため、地盤改良費が高くなる傾向があります。

木造は、鉄骨造・RC造などの構造と比べて建物重量が軽いため、地盤改良費を大幅に抑えられる可能性があります。

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木造5階建て・4階建てのデメリット

木造5階建て・4階建てのデメリットを確認しておきましょう。

• 対応できる施工会社が少ない
• 法定耐用年数が短く、償却後は税負担が増える

対応できる施工会社が少ない

木造5階建て・4階建てに対応できる施工会社は、圧倒的に数が少ないのが実情です。

そのため、木造5階建て・4階建てを希望していても、選ぶ施工会社によっては、断られてしまう可能性があります。

外観を見ただけでは、木造なのか鉄筋コンクリート造なのか判断しにくいため、木造5階建てやハイブリッドの混構造（こんこうぞう）が対応可能なのか、事前に施工会社に確認することが大切です。

耐用年数が短く、償却後は税負担が増える

木造はRC造などに比べて「法定耐用年数」が短く設定されています。これは建築コストを大きく抑えられる一方で、注意点もあります。

木造の法定耐用年数は22年（RC造は47年）です。期間が短い分、1年あたりの減価償却費を多く計上できるため、初期の節税効果は高くなります。

しかし、23年目以降は償却費用がなくなるため、帳簿上の利益が膨らみ、所得税や法人税の負担が増加します。

特に賃貸経営を目的とする場合、ローンの返済が続いている中で税金だけが増え、手元のキャッシュフローが圧迫される「デッドクロス」状態に陥るリスクがあるため、「23年目以降の税負担増」を見越した長期的な資金計画が不可欠です。

※法定耐用年数は減価償却などに必要な税制上の数値であり、建物の寿命ではありません。実際の物理的な建物寿命は、メンテナンスや住環境によって大きく異なります。

法定耐用年数を超えても安定経営が実現できるよう、長期的な資金計画が重要です。

参考サイト：国税庁　法定耐用年数

多層階住宅や賃貸アパートの事例

5階建ての建築物をイメージするために、木造以外の4階建て～多層階住宅や賃貸アパートの事例も含めてご紹介します。

「6層住宅」地下と屋上付き

6層多層階住宅の事例見てみる＞＞＞

木造4階建てに、地下と屋上をプラスすることで実現した6層の多層階住宅です。

地上5階建てに限定せずに、「地下1階＋地上4階＋屋上」にすることで、都市部の厳しい建築制限のなかでも、必要なフロアを確保できます。

「5階建て」のレジデンシャルホテル（全7部屋）

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スカイツリーを眺められる5階建てのレジデンシャルホテルです。

上品さを感じられるおしゃれな外観に仕上がっています。

屋上の洗練された木目調のデザインは、リゾートライクな空間をつくり、リラックスしながら夜景を楽しむことができます。

「4階建て」木造の半地下付き賃貸住宅

4階建て半地下付き事例を見てみる＞＞＞

こちらの物件は、地上10ｍの高さ制限をクリアするために、1階を半地下にした木造の賃貸住宅です。

都市部のさまざまな建築制限のなかでも、柔軟な設計をおこなうことで、希望の部屋数を確保し、高い収益性を可能にします。

外観はクールに、内装は木の温もりを感じられるナチュラルなデザインに仕上がっています。

明るい内装デザインは、実際の床面積より広く見せる効果があり、開放的なお部屋づくりに成功しています。

「4階建て」防火地域内の木造耐火構造

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耐火構造の木造4階建て住宅です。

防火地域内でも耐火構造にすることで、木造の多層階住宅を建築することが可能です。

「10cmも無駄にしない」施工によって、デットスペースを最小限に抑え、機能的な間取りを実現しています。

狭小地の土地でも、多層階住宅であれば、必要な居室スペースを確保できます。

関連記事：【新築住宅】木造4階建て・3階建て・2階建て｜木造は何階まで建てられる？

「3階建て」賃貸レジデンス

3階建て賃貸レジデンスの事例をもっと見てみる＞＞＞

スタイリッシュな外観のおしゃれな3階建ての賃貸レジデンスです。

マンションのような高級感を演出し、集客力UPを見込めます。

まとめ

木造5階建てのメリット・デメリット、多層階住宅や賃貸アパートの事例をご紹介しました。

木造5階建てや4階建てなどの多層階住宅は、耐火性能や耐震性能を高めるため、高い技術力が必要です。

とくに、東京都内の場合、厳しい建築制限があるなかで建てるケースが多くなります。そのため、木造の多層階住宅の施工実績が豊富な施工会社に依頼することが大切です。

東京23区なら、高さ制限や狭小地の特性を活かした、柔軟な設計や豊富な多層階住宅の実績があるクレバリーホーム東京にお気軽にご相談ください。

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