『ハザードマップを気にしすぎ？』3mの予想浸水地域に家を建てるのはダメなの？
「ハザードマップを気にしすぎなのだろうか…？」
注文住宅で家を建てるための土地を探すとき、このように思うときがあります。
近年は地震・台風などで自然災害による住宅への被害が増えていることから、ハザードマップを参考にしながら土地を探す人は多いもの。
しかし浸水する可能性が高いエリアが多い地域もあり、浸水しないと予想されるエリアは土地の単価が高額になりがちです。
本記事では「ハザードマップを気にしすぎなのか気になる方」に向けて、そもそもハザードマップとは何か、そしてハザードマップの被災想定エリア内に家を建てるべきなのか解説します。
住まいの安心と土地取得費用とのバランスを取って穏やかな生活を送りましょう。
ハザードマップとは何か
はじめに、ハザードマップとはどんな地図を指すのか確認しましょう。
自然災害による被害の軽減を目的とした地図
引用：荒川区水害ハザードマップ
ハザードマップとは、津波や洪水など各種災害で被災する可能性がある範囲や避難場所などを示した地図を指します。
地域の細かな情報を考慮するため、市区町村単位で作成されるのが一般的です。
ただし、市区町村が作成するハザードマップは市区町村の境目など、確認しづらい点があることも確かです。
重ねるハザードマップが便利
市区町村の境目など、任意の点での災害危険度を確認する際に便利に利用できるのが「重ねるハザードマップ」です。
引用：重ねるハザードマップ
重ねるハザードマップは、国が運営する地図サイトで、洪水や土砂災害などのリスクをまとめて確認できます。
土地探しをしているエリアを表示させたうえで洪水・内水・土砂災害・高潮・津波などのボタンを選択することで、地図に対象とするデータを重ねて表示できます。
市区町村が作成するハザードマップでは確認しづらかった、市区町村の境目なども簡単に表示されるので、災害リスクを確認する際の強力なツールといえます。
東京23区は内水の地図も確認する
ハザードマップには、川があふれる洪水のほかに、下水道などで雨水を排水しきれずに起こる「内水」の地図があります。洪水の地図で色が付いていない土地でも、内水の地図では色が付くことがあります。
重ねるハザードマップには内水の想定が載っていない地域もあるため、区や東京都が公開している内水の地図もあわせて確認しましょう。
ハザードマップを「見たことがない人 3割」
防災への意識の高まりとともに、ハザードマップは私たちの生活に身近な存在となりました。
しかし、国土交通省が実施した調査によると、ハザードマップを見たことがないと答えた人の割合は「3割」に上ります。
見たことがないと答えた人に理由を尋ねると、以下の回答を行う人が多く見られました。
- これまで水害の危険が迫るような状況にはなっていないから
- 自分が住んでいる場所は、水害の危険が無いと思っているから
災害は忘れた頃に起こり、起こったときには命を奪う危険性があるものです。
まだ見たことがない方は、ぜひ一度地域のハザードマップを見ることをおすすめします。
ハザードマップを気にしすぎ？
Q：東京で土地を探す際にハザードマップはどの程度参考にすればいいですか？
A：ハザードマップは地域の中で被災する可能性のあるエリアを明示しており、東京での住まいづくりを考える際に有用な情報源です。
最新の情報に基づき、被災する可能性を正しく理解し、どのような対策が有効なのか検討するために活用しましょう。
ハザードマップはあくまで被災する可能性がある範囲（1,000年に1度程度の大雨が降った場合）を図示したものです。それより少ない雨でも、排水が追いつかずに浸水することがあります。
大事なことは、被災する可能性が想定される地域の場合は、万が一被災した場合に備えて、有効な対策を事前に講じることです。
たとえば、1階部分を駐車場にしたり、停電に備えて太陽光発電や蓄電池を設置すること、屋上への避難を想定してスペースを確保するなどの対策も考えられます。
土地ごとにリスクが異なるので、想定されるリスクに応じた対策を取りましょう。
関連記事：【水害に強い家】実現する6つの方法
浸水想定区域に家を建てる
ハザードマップを参照するにあたって聞かれることが多いのは「浸水想定区域内に家を建てるべきなのか？」ということです。
候補となる土地が見つかったとき浸水想定区域内である場合、どのように考えればよいのでしょうか。
「浸水深3m」がひとつの目安
浸水想定区域で土地を購入する場合、建物と避難の備えを考えるひとつの目安は「浸水深が3.0mを超えるかどうか」です。
一般的に浸水深が3.0mになると、2階建て家屋の1階が天井まで浸水することになります。
たとえば事例のように1階部分を駐車場として整備しておけば、万が一洪水が発生した場合に、建物への被害を最小限にできます。
3.0mを超えると2階部分まで浸水する可能性が高まるので、さらなる対策を立てるか、避難について十分に検討したうえで購入することをおすすめします。
3.0mを超える土地では、居室を想定の水位より高い階に置けるか、水が引くまでの時間、川の近くで家が流されるおそれのある区域かを確かめましょう。3階建て・4階建てなら居室を上の階に計画しやすくなります。心配な点が残る土地では、早めの避難を前提に備えます。
浸水想定区域内は土地取得費用が安いケースも
浸水想定区域内で土地を求める場合、被災するデメリットだけがある訳ではありません。
土地の値段が比較的安価になる点はメリットといえるでしょう。
一般的には、浸水想定区域外の土地に人気が集まりやすく、ほかの条件が同じなら土地の値段は高くなる傾向があります。
土地の取得費用が限られている方や、建物に費用をかけたいと考えている方は、十分な浸水対策を施した上で、あえて浸水想定区域内で土地を探すのもひとつの手段です。
土地・建物売却時に困るケースも
一方で転勤になった場合など土地・建物の売却時に困るケースもあります。
浸水想定区域内の土地は、買い手が浸水への備えを気にするため、売却に時間がかかる場合もあります。
浸水想定区域内であっても、一定の浸水対策を施していることを説明できれば売却できる可能性は高まりますので、住むことに加えて売却時にも、浸水対策は効果を発揮することとなります。
水害ハザードマップだけでなく、地震時の建物倒壊・火災の相対的な危険度も確認しましょう。
東京23区の傾向と町丁目別の見方は、「東京23区の地震危険度ランキング」で解説しています。
ハザードマップ「+α」3選
ハザードマップを見ていると、洪水や土砂災害の被害を受けるのではと不安になります。
そこでハザードマップに加えて確認するべき3つのポイントをご紹介します。
過去の土地利用を古地図で確認する
引用：地理院地図
1つ目は過去の土地利用を古地図（こちず）で確認することです。
古地図とは、現在使用されていない古い地図を総称する言葉です。
古地図を確認すれば、住宅街であったのか水田や河川であったのか、旧来の土地利用の形態が分かります。
水田や河川など水が集まりやすい利用形態であった場合は、浸水への対策を強く施す必要がある可能性があります。
国土地理院が運営するウェブサイトや地域の図書館で古地図を確認してみましょう。
過去の洪水履歴を確認する
2つ目は過去の洪水履歴を確認することです。
対象エリアにおいて洪水が発生した履歴を確認すれば、どの程度の頻度で洪水が発生していたのかが分かります。
自治体によっては過去の洪水履歴を公開している場合もあり、エリアによっては簡単に洪水履歴を確認できます。
自治体で公開していない場合でも、土地の所有者や地域住民、自治体の窓口や図書館などで調べることもできます。
水害関連の看板や避難所の案内板を確認する
3つ目は水害に関連する看板・案内板を確認することです。
実際に家を建てる予定のエリアを歩いてみると、浸水想定が記載された看板・案内板が掲示されていることが分かります。
こうした看板を確認することで、対象エリアでの災害リスク・周辺環境・住民の災害への意識をリアルに実感することができ、災害に対する不安を取り除けるでしょう。
ハザードマップだけを見て、浸水深の示す内容も分からないまま「浸水想定区域内だから危険だ」と土地購入を避けると「気にしすぎ」といえるかもしれません。
一方でハザードマップの浸水想定区域に入っていなくても無条件に「大丈夫」と思うことも危険です。
ハザードマップを確認した上で、万が一災害が発生したときに「この高さまで水が来る可能性がある」と認識して、適切な対策を取ることが大事です。
ハザードマップに関するQ&A
記事の終わりに、ハザードマップに関連して聞かれることの多い質問と回答を紹介します。
Q1.ギリギリ範囲外なら大丈夫？
A.範囲外であっても、被災の可能性はあります。
ハザードマップは、想定した大雨などの条件で計算した浸水の範囲を示したものです。洪水の地図で色がなくても、内水の地図では色が付くことがあります。
近くに河川や急傾斜地がある場合は、被災を避ける対策や避難の手順を確認することが大切です。
Q2.住み始めてから災害は気にならない？
A.個人差がありますが、大雨・台風のときは被災の不安を感じる可能性はあります。
「ハザードマップの示す内容を理解して購入しても、ふと大雨や台風で不安にならないの？」と疑問に思うこともあるでしょう。
こうした不安に対処するためにも、災害に強い家づくり・浸水深に応じた家づくりが求められます。
避難経路の確認や防災用の備蓄など、災害への備えを行うとさらに不安は軽減されるでしょう。
Q3.ハザードマップの範囲で災害に遭う確率は？
A.被災する確率は、地図からは分かりません。1/1,000（0.1％）は、想定している大雨が1年の間に起こる確率です。
ハザードマップに記載されている範囲は「想定される最大規模(1/1,000確率)の降雨が起きた場合に、どの程度の範囲が被災するのか」を示しています。
これより少ない雨でも浸水することがあるため、確率の低さだけで対策を省かないようにしましょう。
まとめ
国土交通省が行った調査によると、ハザードマップを「見たことがある」と答えた方の割合は約7割に及びます。
一方で「役に立たない」と答えた方が1割ほどおり、役に立たない理由として以下の理由を挙げています。
- 自宅にとどまってよいのか、あるいは避難所に行く必要があるのかがわからないから
- 自宅にどのような危険があるかがわからないから
- どこを通って避難したら良いのかがわからないから
- いつ避難したらよいのかがわからないから
- どこに避難したらよいのかがわからないから
ハザードマップに掲載されている情報を知るだけでは意味がありません。
受ける可能性のあるリスクに備えて、具体的にどのような行動を起こすのか考えることが大切です。
浸水想定区域かどうかだけで土地を判断せず、浸水の深さを確かめたうえで、建物の備えと避難の計画まで家族で話し合っておきましょう。
ハザードマップで防災に配慮した家づくり！
土地のリスクに合わせて、多層階・1階の駐車場・屋上・太陽光発電や蓄電池などを組み合わせて備えられます。
ou2（オーツー）株式会社が運営するクレバリーホーム城東店・新宿店は、東京23区で1階をガレージにした3階建てや、屋上のある住まいを手がけてきました。『10cmも無駄にしない®』設計で限られた敷地を最大限に活用し、コストを最適化する家づくりを、資金計画から土地探し、間取りのご提案までトータルでサポートします。
候補の土地のハザードマップをもとに、浸水の深さに合わせた1階の使い方から一緒に考えます。施工事例や仕様をまとめた資料は、こちらからご請求いただけます。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社(オーツー株式会社) 専務取締役 / 一級建築士
早稲田大学商学部卒業後、「完全な文系人間」から建築の世界へ飛び込み、一級建築士として活躍。10年にわたる商業建築で培ったシビアな空間設計ノウハウと、25年の戸建住宅の設計実績を併せ持つ。特に東京都内の木造密集地域や防火地域において、施工性と設計の柔軟性を活かした木造耐火4階建て住宅（もくよん®等）や、天災時には避難場所となる地下室・屋上を備えた災害住宅の提唱・実践を続けている。
プライベートでは子育てを終え、現在は登山やキャンプ、スキーなど活動的な休日を過ごしている。また、「空き家レスキュー」や「こども食堂」、シェアハウスの運営を通じた地域活動の場を提供するなど、地域社会支援にも精力的に取り組んできた。スペックだけでなく、住まう人の「暮らしの温かさ」に深く寄り添う提案を得意としている。
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