隣の家との距離が近い｜50cm・1mの法律、理想の距離と日当たり・トラブル対策
住宅密集地では、隣の家との距離が50cm〜1m前後になることも珍しくありません。
距離が近いと、暮らしやすさや将来のメンテナンスの面で思わぬ制約が出ることがあり、「民法の50cm」「建築基準法の1m・1.5m」といったルールも土地によって当てはまり方が変わるため、わかりにくいと感じる方も多いようです。
本記事では、東京23区の住宅密集地で注文住宅を手がけるクレバリーホーム城東店・新宿店が、隣の家との距離の測り方から、法律が当てはまる条件、日当たりや近隣トラブルを防ぐ設計の工夫までを、一級建築士監修で解説します。
このコラムのポイント
- 建物は、敷地境界線から50cm以上あけるのが基本ですが、地域で一般的に認められている建て方や外壁の耐火性能によっては、50cm未満でも建てられる場合があります。
- よく聞く「1m・1.5m」は全国共通ではなく、その土地に指定がある場合だけ必要になります。
- 隣の家との距離は、自分側と隣の家側のあけ幅をおおむね合計した長さで、自分の敷地だけでは決まりません。
- 法律上建てられる距離でも、日当たり、視線、音、室外機の位置、外壁修繕の足場スペースで困ることがあります。
- 土地を決める前に、その土地にどのルールが当てはまるかを、自治体や建築会社に確認しておきましょう。
建物同士の距離と境界線までの距離は違う
施工事例＞＞＞木造3階建て狭小住宅｜敷地12.8坪・延床26.3坪（文京区）
一般的に法律や都市計画で基準になるのは、建物の外壁または柱の面から敷地境界線までの距離です。
それに対して、一般にいう「家同士の距離」は、自宅と隣の家の外壁間の距離を指します。
自宅の外壁から敷地境界線までをA、隣の家の外壁から敷地境界線までをBとすると、向かい合う外壁間の距離は、おおむねA＋Bです。
双方の外壁が敷地境界線から50cmずつ離れている場合は、家同士の距離が約1mになります。
ただし、外壁、柱、出窓、バルコニーなど建物のどこから測るかは、適用される法令や地区計画によって異なるため、配置図だけで自己判断せず、設計担当者や自治体の建築窓口に確認しましょう。
隣の家との距離には、建築基準法や都市計画、民法など、複数のルールが関係します。
ただし、これらは目的や適用条件が異なるため、基準より近ければ一律に違法となり、建築できないとは限りません。
土地の用途地域や都市計画、防火指定、地域の慣習などを確認して判断する必要があります。
ここでは、「建築基準法・都市計画法・民法」において、建物をどれほど離さなければいけないかを、わかりやすく順番に解説します。
建築基準法｜1mまたは1.5m
建築基準法では、下記の用途地域のうち、都市計画で外壁後退の距離が指定されている地域では、建物の外壁から敷地境界線までを「1mまたは1.5m」以上離す必要があります。
こちらは、外壁後退の制限（建築基準法第54条）というルールです。
ただし、下記の用途地域であっても、すべての土地に1m・1.5mの制限が適用されるわけではありません。
建築基準法第54条は、これらの用途地域のうち、都市計画で外壁後退距離の限度が定められた土地に適用されます。
また、物置など一定の建築物・部分には政令上の例外があります。計画地の指定状況は、自治体の都市計画情報や建築会社に確認しましょう。
（参照：e-GOV法令検索｜建築基準法第54条）
| 用途地域 | 概要と建てられる建物 |
| 第一種低層住居専用地域 |
※住宅のほかに、小規模な店や事務所をかねた住宅、小中学校など |
| 第二種低層住居専用地域 |
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| 田園住居地域 |
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1階～3階建てが多い住宅街は上記エリアのどれかに該当する可能性が高いですが、詳しくは各自治体の「都市計画図」をご確認ください。
また、「1mまたは1.5m」どちらが適用されるかは、マイホームを建築する市の都市計画情報などで調べる必要があります。
都市計画法の地区計画
隣の家との距離の法律上の制限は、建築基準法とは別に、都市計画法の地区計画で定められている場合があります。
こちらの距離は、各自治体によって異なるため、例として江東区有明北エリアの制限を紹介します。
- 建築物の高さが50m未満は、敷地境界線まで「2m以上」
- 建築物の高さが50m以上100m未満は、敷地境界線まで「8m以上」
（出典：江東区公式ホームページ｜江東区地区計画（第9条 別表第2・キ列・有明北2区域）
上記の通り、先ほど紹介した建築基準法で定める「1mまたは1.5m」の制限より、さらに距離を離すことが定められていることがわかります。
隣の家との距離の制限については、マイホーム建築地のエリアで施工実績が豊富な建築会社に確認する方法がおすすめです。
地域に特化している建築会社であれば、法律上の制限について、地域特有の規制にも詳しい場合があります。
民法｜50cm
民法では、建物を築造する際は、境界線から50cm以上の距離を保つことが原則としています。
（参照：e-GOV法令検索｜民法第234・235・236条）
ただし、地域に異なる慣習がある場合は、その慣習に従うことがあります。
また、防火地域・準防火地域※の耐火外壁など、建築基準法上の規定が関係する場合もあります。
なお、50cm離せば、日当たりや通風、将来の修繕スペースまで十分に確保できるとは限りません。
※防火地域・準防火地域：火災の広がりを抑えるため建物の防火性能が強く求められる区域
建築基準法と民法はどちらが優先されるか
防火地域・準防火地域では、一定の耐火性能を備えた外壁であれば、敷地境界線の近くに建てられる場合があるため、確認が必要です。
建築基準法では、外壁が耐火構造※の建築物について、境界線に接して設けることを認めています。
（出典：e-GOV法令検索｜建築基準法第63条）
また、この条件を満たす建物には、民法の50cmルールを適用しないとした最高裁判所の判例もあります。
ただし、地区計画や建築協定、窓の目隠し、施工・修繕方法などは別に確認が必要です。
また、建築基準法と民法では、隣の家との距離の制限が異なりますが、適用関係については、個別の事情によって判断が異なります。
そのため、これからマイホームを建築する方は、周辺環境や土地の状況に合わせて建築会社や設計担当者と相談しながら、最適な距離を判断しなくてはいけません。
仮に、隣の家との距離が近くなる場合は、外壁や雨樋、配管を将来どのように修繕するか、足場を組む場所も設計段階で確認しておきましょう。
2023年施行の改正民法では、外壁の修繕など一定の場合に、事前に通知したうえで隣地を使用できるルールが明確になりました。
（出典：e-GOV法令検索｜民法第209条）
ただし、自由に立ち入れるわけではなく、隣人への配慮や損害の補償が必要になることがあります。
そのため、隣地を使えることを前提にせず、自分の敷地内で点検・修繕できる計画を優先することが大切です。
※耐火構造：通常の火災が終了するまで、倒壊や延焼を防ぐために主要構造部に必要な耐火性能を備えた構造
隣家との距離と日当たり・防災性の関係
施工事例＞＞＞完全分離型2世帯設計｜敷地23.5坪・延床39.23坪（台東区）
法的なルールとは別で、隣の家とどのくらい離すのが理想か気になる方も多いのではないでしょうか。
理想の距離は、建物の高さ、土地の状況（高低差、方角）などによって異なりますが、ポイントごとの適した距離を紹介します。
日当たり｜日照権と日影規制は別の考え方
周囲の日当たりを悪くしないために確認しなくてはいけないのが、日影規制です。
日影規制とは、周辺の土地に長時間の日影が生じないよう、建物の高さなどを制限するルールで、冬至日にできる日影を、敷地境界線から5m・10mなどの位置で測定します。
ただし、この5mは日影を測る位置であり、隣の家から5m離すという意味ではありません。
対象になる建物や日影時間は地域によって異なるため、自治体の基準を確認しましょう。
日当たりは、隣の家との距離だけでなく、方角、隣の家の高さ、敷地の高低差、窓の高さ、季節によって変わります。土地購入前または設計時に、冬至を含む日影シミュレーションで確認してください。
日照権とは、住まいの日当たりを守る利益を表す考え方であり、「隣の家から何m離せば日照権を守れる」という全国共通の距離はありません。
問題が起きた場合は、日影の時間や範囲、地域の状況、建物の規模、生活への影響などから、通常我慢すべき範囲を超えているかが総合的に判断されます。
この判断基準を「受忍限度※」といいます。
一方、日影規制は建築基準法に基づく建物の高さの規制であり、日影規制に適合していても、個別の近隣問題が必ず生じないとは限りません。
※受忍限度：社会生活上、我慢すべきとされる限度
▶︎関連コラム：南側に家がある土地の日当たり対策
安全性（防災性）
火災時における安全性の観点でも、隣の家との距離は重要です。
建築基準法では、原則として、隣地境界線や道路中心線などから1階は3m以下、2階以上は5m以下にある部分を「延焼のおそれのある部分」とし、区域指定や建物の構造に応じて、外壁・軒裏や窓などの開口部に防火仕様が求められる場合があります。
「延焼のおそれのある部分」とは、火が燃え移りやすいと想定される範囲（防火の備えが必要になる範囲）で、建築基準法では、敷地境界線や道路中心線などから、1階部分は3m以内、2階以上の部分は5m以内を範囲に定めています。
計画地が防火地域・準防火地域・法22条区域※にある場合は、建物の階数・規模や「延焼のおそれのある部分」に該当する範囲に応じて、外壁・軒裏・開口部などに防火仕様が必要となり、採用する仕様によっては建築費に影響します。
「延焼のおそれのある部分」と防火仕様の詳細は、次の記事をご確認ください。
▶︎関連コラム：延焼ライン（延焼のおそれのある部分）とは？
※22条地域：防火地域・準防火地域に次いで、建物の耐火性能が求められる地域
隣の家との距離の整理表
| 数値 | 何と何の距離か | 関連法令
いつ関係するか |
目的
注意点 |
| 50cm | 建物から敷地境界線 |
※慣習や防火規定による例外あり |
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| 1m・1.5m | 建物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線 |
※対象用途地域と都市計画で定められている場合 |
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| 家同士の距離 | 自宅の外壁面と隣の家の外壁面 |
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おおむねA＋B※
出窓・軒・庇などは別途確認 ※自宅の外壁から敷地境界線までをA、隣の家の外壁から敷地境界線までをBとする |
| 3m／5m
（延焼のおそれのある部分） |
敷地境界線もしくは道路中心線から |
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| 日影規制の5m ／10m | 敷地境界線からの“測定線” |
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▶都内トップクラスの施工実績｜クレバリーホーム城東店・新宿店の「木造耐火住宅」
隣の家との理想の距離は一律に決められない
隣の家との距離は、広いほど日当たり、通風、視線、修繕の面で有利になりやすいものの、すべての土地に当てはまる理想値はありません。
同じ1mでも、南側に3階建てがある場合と、北側に2階建てがある場合では、日当たりへの影響が異なり、窓が向かい合っているか、室外機や給湯器が近いか、外壁の修繕スペースを確保できるかによっても評価が変わります。
建物の位置を決める際には、隣の家との距離だけで良否を判断せず、次の項目を敷地ごとに確認・検討することが成功するためのポイントです。
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これらを建築士などと現地や資料から確認することにより、近隣トラブルを防ぎ、長く住める住宅の配置計画を決められます。
隣の家との距離が近いことが原因のトラブル
隣の家との距離が近いことで、周囲の家との間に問題が生じる可能性があるため、事前に「よくあるトラブル例」を把握しておきましょう。
採光・通風
採光や通風は、快適な暮らしに大きく影響するため、多くのご家庭が重要視する点です。
隣の家との距離が近いと、お互いの採光や通風が遮られて、近隣トラブルに発展しやすくなるので注意しましょう。
音
隣の家との距離が近いと、話し声やテレビの音、生活音が聞こえやすく、不快に感じる可能性があります。
生活スタイルは各家庭で異なるため、就寝時間に隣の家の音が気になるなど、日常生活で不満が溜まることが予測されます。
視線
隣の家との距離が近い家づくりでは、型板ガラスなどを採用し、隣の家から室内が見えにくいように設計するプランを検討しましょう。
ただし、窓を開けた際に視線が気になる、反対に室内から隣の家を見ていると誤解されるリスクもあります。
また、民法では、境界線から1m未満の位置に、隣の宅地を見通せる窓や縁側を設ける場合、目隠しを付けることとしています。
（参照：e-GOV法令検索｜民法第235条）
設計時には、隣の家の窓と位置をずらす、高窓や地窓を使う、格子やルーバーを設けるなど、採光を確保しながら視線を外す工夫も必要です。
屋外設備
屋外設備の作動音や排気などが原因でトラブルになる可能性があります。
特に、エアコン室外機、給湯器、エコキュート、換気扇は、隣の家の寝室・窓・玄関へ音や振動、排気、風が直接向かない位置を選びましょう。
機器ごとに必要な離隔や点検スペースが異なるため、メーカーの施工説明書も確認し、自治体の条例やメーカー基準、騒音への配慮を含めて設計することが重要です。
雨はねなど
屋根から隣地に雨・雪が落ちて水たまりになる、隣の家の駐車場と距離が近く、車を傷つけてしまうなどのトラブルが予測されます。
▶︎関連コラム：新築時に起きやすい近隣トラブルと予防策・対処法
住宅密集地のトラブル回避方法｜隣の家との距離を確保しにくい土地での設計対策
施工事例＞＞＞ビルドインガレージのある木造3階建て住宅｜敷地17.9坪・延床34坪（江東区）
マイホーム新築時には、土地の特徴に合わせて、事前に予測できるトラブルへの対策が可能です。
住宅密集地での実績が豊富な建築会社を選ぶことで、最適なトラブル回避アイデアの提案が期待できます。
隣の家との距離を広げられない場合は、距離そのものではなく、光・視線・音・風・設備の通り道を設計することが重要です。
設計の工夫で住宅密集地のトラブルを避ける主な方法は、以下のとおりです。
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たとえ、隣の家との距離が1m程度であっても、隣の家の配置を反映した平面図・立面図・日影図で確認することが重要です。
▶︎関連コラム：隣の家が近すぎる場合のデメリットと間取り対策
土地購入・設計前に確認する7項目
施工事例＞＞＞準耐火木造2階建て住宅｜敷地18.06坪・延床19.01坪（千葉県浦安市）
ここまで見たとおり、法律上は建てられる距離でも、日当たり・視線・音・修繕のしやすさは別に決まります。
これらは土地や間取りを決めた後では調整しにくいため、候補地の検討段階や設計前にまとめて確認しておくと安心です。
土地を探している方は購入前に、すでにお住まいで建て替え・リフォームを検討中の方は計画前に、次の7点を確認してください。
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土地や計画を固めてから配置の制約に気づくと、大幅なプラン変更が必要となり、間取りや窓の選択肢が狭くなる可能性があります。
そのため、候補地・計画の段階で、法規と隣の家の状況をセットで確認してください。
※確定測量図：隣接地所有者の立会いで境界を確定した測量図
【FAQ】住宅密集地の家づくりに関する「よくある質問」
ここでは、住宅密集地の家づくりに関して、多くの方からいただくご質問を紹介します。
Q．隣の家との距離が1mでも違法ではありませんか？
A．1mであることだけで違法とは判断できません。
ただし、民法や建築基準法で定める用途地域や外壁後退、その他、都市計画や地区計画、防火指定などのルールを総合的に確認する必要があります。
ちなみに、双方が敷地境界線から50cm離れていれば、隣の家との距離は1mになります。
Q．敷地境界線から50cm未満に家を建てられますか？
A．原則は50cmですが、例外もあるため、一律に建てられないとは限りません。
民法第234条では境界線から50cm以上が原則とされていますが、地域の慣習や、防火地域・準防火地域の耐火外壁に関する建築基準法上の規定などが関係する場合があります。
そのため、敷地境界線から50cm未満の範囲に建物を建てたい場合は、設計担当者もしくは管轄の自治体に確認すると確実です。
Q．隣の家から5m離せば日当たりを確保できますか？
A．隣の家から5m離せば必ず日当たりを確保できるわけではありません。
方角、隣の家の高さ、敷地の高低差、窓の高さ、季節によって変わるため、冬至を含む日影シミュレーションで確認します。
詳しくは、建築士に確認しましょう。
Q．敷地境界線から1m未満の窓に、目隠しは必要ですか？
A．境界線から1m未満に、隣の宅地を見通せる窓や縁側を設ける場合は、目隠しが必要になることがあります。（民法第235条）
ただし、窓の形状や地域の慣習によって判断が異なる場合があるため、設計担当者もしくは管轄の自治体に確認してください。
Q．隣の家が近い土地で最初に確認することは何ですか？
A．境界、用途地域、外壁後退、地区計画、防火指定に加え、隣の家の高さ・窓・室外機・給湯器の位置を確認します。
そのうえで日影と将来的に必要となるメンテナンスのための作業スペースを検討しましょう。
隣の家の高さ・窓・室外機・給湯器の位置は、建物の配置計画だけではなく室内の間取りを考える材料にもなります。
まとめ
隣の家との距離には、民法の50cm、建築基準法の1m・1.5mなどが関係しますが、適用される条件はそれぞれ異なります。
また、法律上建てられる距離であっても、日当たり、視線、音、設備の配置、将来の修繕については別に確認する必要があります。
クレバリーホーム城東店・新宿店は、「10cmも無駄にしない®」をコンセプトに、隣の家の高さや窓、設備の位置などを確認し、敷地条件に応じた配置と間取りをご提案します。
上階リビングや高窓、隣の家とずらした窓配置、防音・防火仕様、点検・修繕のしやすさなどを必要に応じて検討し、住宅密集地でも敷地を有効に活用できる住まいを目指します。
ou2株式会社が運営するクレバリーホーム城東店・新宿店は、東京23区を中心に、防火地域・準防火地域を含む都市部の注文住宅に対応していますので、お気軽にお問い合わせください。
土地に適用される法規の確認から、資金計画、敷地を活かす間取りまで一貫してサポートします。
隣の家との距離や日当たり、視線、音に不安がある土地も、購入前・設計前にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社(オーツー株式会社) 専務取締役 / 一級建築士
早稲田大学商学部卒業後、「完全な文系人間」から建築の世界へ飛び込み、一級建築士として活躍。10年にわたる商業建築で培ったシビアな空間設計ノウハウと、25年の戸建住宅の設計実績を併せ持つ。特に東京都内の木造密集地域や防火地域において、施工性と設計の柔軟性を活かした木造耐火4階建て住宅（もくよん®等）や、天災時には避難場所となる地下室・屋上を備えた災害住宅の提唱・実践を続けている。
プライベートでは子育てを終え、現在は登山やキャンプ、スキーなど活動的な休日を過ごしている。また、「空き家レスキュー」や「こども食堂」、シェアハウスの運営を通じた地域活動の場を提供するなど、地域社会支援にも精力的に取り組んできた。スペックだけでなく、住まう人の「暮らしの温かさ」に深く寄り添う提案を得意としている。
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