東京で建てる、念願の我が家。

少しでも安全に、少しでも広く、建てたいものです。

日本の住宅事情では、一戸建て住宅の約9割が木造で建てられており、日本の変わりやすい風土にも適応しやすいというメリットも持ち合わせています。

そして、今までは防火地域のみの特例であった「建ぺい率の緩和が準防火地域」にも広がっています。

住宅の広さに関係する建ぺい率の緩和とは？

なぜ、東京の住まいで木造耐火構造が推進されているのかなど、知っておきたい情報を集めました。

これからの家づくりに活かしていきましょう。

－ point －

• 家の広さを決めるポイントは、容積率。そして建ぺい率です。
• 今回はその中でも建ぺい率にクローズアップし、木造耐火構造の緩和について解説します。

＞＞都内トップクラスの施工実績：防火・準防火地域に建てるクレバリーホームの木造耐火住宅

住宅の広さに影響をあたえる「建ぺい率（けんぺいりつ）とは」

これから建てる住まい。少しでも広く建てたい！そう思うのは、誰しも同じでしょう。

しかし例えば、「60坪の土地であっても、60坪ギリギリまで建てる」ことはできません。

それは建築基準法などから、このエリア、この広さであれば「ここまでの住宅ならOK」と決められているからです。

建ぺい率とは

住宅の広さに関係するキーワードに「容積率」と「建ぺい率」があります。

この容積率や建ぺい率は建築基準法や条例に基づき決められており、各市町村の都市計画によって定められています。

建ぺい率を解説する前に、建ぺい率の基盤となる「都市計画」を見ていきましょう。

都市計画とは

都市計画を決めるにあたっては、まず「都市」の範囲を明らかにしなければなりません。

そこで、都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などからみて、一体の都市として捉える必要がある区域を、「都市計画区域」として指定します。

都市計画区域は都市の実際の広がりに合わせて定めるので、その大きさは一つの市町村の行政区域の中に含まれるものからいくつかの市町村にわたる広いものまであります。

引用：みんなで進めるまちづくりの話｜国土交通省

引用：都市計画制度の概要（都市計画法制）｜国土交通省

まず、そのエリアの特徴を考えつつ「区域区分」が決められます。

その中に、どんな建物をどこに建てるのか。

そして道路や鉄道をどう通していくのかなどの経緯を考えつつ、都市の全体像をつくっていきます。

都市計画制度により、上のように土地の活用法が決められていくのです。

建ぺい率の計算方法

都市全体でもルールが決められているように、私たちが建てられる住宅にも決まりがあります。

その中でも建ぺい率とは、「建築面積の敷地面積に対する割合を%で表したもの」です。

建ぺい率が分かることにより、実際に建てる土地にどれぐらいの規模までの家が建てられるのかを知ることができます。

＜計算式＞

建ぺい率（%）　＝　建築面積　／　敷地面積　×　100

計算式の中にある「建築面積」とは、建物を真上から見たときの「面積」を表しています。

これを「水平投影面積」といい、建てられている土地に凹凸や傾斜があっても「水平とみなして測定する」方法になります。

• 　1階部分が1番大きな場合、「1階＝建築面積」となる。
• 　2階以上の部分が外へせり出している「オーバーハング」などの場合、突出している面積も建築面積となる。
• 　ひさしやベランダ、軒（のき）の長さが1ｍ以上の場合、その先端から1ｍ下がった部分までが建築面積に含まれる。

などにより決められます。

また、水平投影面積が明確にできない場合、建物登記簿上の「最も面積が大きい階」を敷地面積で割り算出します。

関連記事：同じ土地でも建てられる家の大きさが変わる？ 容積率緩和とは

なぜ、防火・準防火地域の耐火建築物で建ぺい率が緩和されるのか？

元々の規制では「防火地域で建てる耐火建築物のみ」、建ぺい率が「10％緩和」されていました。

令和元年6月に施行された「建築基準法の一部を改正する法律」により、「準防火地域の耐火・準耐火建築物の建ぺい率が10％緩和」されました。

引用：建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）について

緩和対象を拡大する背景としては、下のような部分が影響しています。

最近の大規模火災を巡る状況

・新潟県糸魚川市における市街地火災(平成28年12月)や、埼玉県三芳町における大規模倉庫火災(平成29年2月)に発生した大規模火災にも対応できる「防火関連規制の見直し」を行うこと。

防火関連の技術開発を巡る状況

建築物における防火についての技術的知見※の蓄積を踏まえた、「性能規定化による規制の合理化の推進」を進めること。

※国土技術政策総合研究所による総合技術開発プロジェクト（平成28年～平成32年）

防火関連規制の見直し

• 　密集市街地等における安全性の確保。
• 　既存ストックの用途変更による活用。
• 　木材利用の推進。

特に住宅などの建物が密集している東京などのエリアでは、少しの火災が大規模火災につながり、甚大な被害になる可能性も高まります。

防火地域だけではなく、住宅などが密集する準防火地域の建ぺい率を緩和することにより、延焼防止性能が高い建物を建築しやすくなるのです。

安全性の高い建物が増えることで、万が一火災が起きても燃え広がる可能性を少なくすることができます。

関連記事：
【新築・耐火木造】耐火建築物とはどんな建物なの？｜一般住宅との違いを比較してみよう

【図解】防火地域と準防火地域がまたがる場合は？規制や調べ方も解説

クレバリーホーム東京で建てた！防火・準防火地域の「木造耐火構造」の施工事例紹介

では実際に木造耐火構造で建てられた家とは、一般の住宅とは違いがあるのかを施工事例で確認してみましょう。

＞＞【もくよん】防火地域の木造4階建て

• 台東区Ｃ様邸
• 敷地面積　約33㎡
• 延床面積　約79㎡

東京という敷地の限られたエリアでは、住宅にかけられる広さに制限がかかることも珍しくはありません。

こちらのお住まいでは、4階建ての住宅を建築することにより、十分な居住スペースを確保しています。

またメンテナンスフリーの総タイルを使い、手間なくいつでもキレイな状態が保つことができます。

＞＞【木造耐火構造】敷地29.22坪｜延床39.3坪！

子育て中の共働き夫婦にやさしい工夫がいっぱいの防火規制区域に適した家

• 足立区O様邸
• 敷地面積：96.60㎡（29.22坪）
• 敷地面積：129.93㎡（39.3坪）

コストを抑えて目的にかなう木造耐火を採用することで、コンクリートや鉄骨の家よりも建築への負担をカバーすることが可能です。

火災に対する安全面を高めることはもちろん、突然の雨でも洗濯物が濡れないインナーバルコニーや、簡単に変更できるフレキシブルな間取りなど、生活で望むことを実現できる住まいに仕上がりました。

ここでご紹介した施工事例も、ほんの一例に過ぎません。

木造耐火構造でも、自由な外観デザインを選ぶことができます。

おしゃれかつ、安全な住まいを目指しましょう。

まとめ：建ぺい率緩和で広さを上手に活用してくれるパートナーを

＞＞都内トップクラスの施工実績：木造耐火住宅

建築基準法の改正により、密集市街地等における安全性を確保するために、防火地域だけではなく準防火地域で耐火建築物等を建てる場合にも「建ぺい率が10％緩和」されることになりました。

防火地域や準防火地域では利便性の高いエリアも多く、「ぜひここに建てたい！」そう思う方も多いのです。

特に規制の多い東京での家づくりでは、「10％」の違いは大きく住まい環境を変化させるのです。

クレバリーホーム東京では、狭小住宅から、3階建て住宅、4階建て住宅、二世帯住宅、地下室付き住宅、屋上付き住宅、木造耐火住宅など、お客様のご希望やライフスタイルに合わせた住まいづくりをご提供しています。

「こんな暮らしがしてみたい」「このエリアで暮らしたい」「相談したけれど、断られてしまった」など、不安や疑問、そしてあなたの思いを声にしてみてください。

お客様との何気ない会話からご要望を見つけ出し、アドバイスやご提案をさせていただいております。

ぜひお気軽にお声がけください。私たちと一緒に理想の住まいを建ててみませんか。