東京で住宅を建てるためにはいろいろなハードルがあり、「安全面」を高める規制もそのひとつになります。

特に東京でも建物が密集するエリアでは、防火地域や準防火地域、耐火基準などが指定されており、「こういう建物でなければいけない」という規制もあるのです。

では実際に東京で新築の家を建てる場合、どのようなことに注意したらいいのでしょうか。

ここでは、安全に過ごせる住宅にするために必要となる「防火地域や準防火地域の違い」や「耐火建築物の違い」など、解説していきましょう。

コラムのポイント

• 東京の都市部では防火に対する指定が細かく設定されており、該当するエリアでは「高い基準をクリアする耐火住宅を建てることが必要」となります。
• なぜ耐火構造のある建物が必要なのか。そして防火地域と準防火地域の違いとはどんな部分なのかなど、知っておきたい情報を知ることができます。

なぜ住宅を耐火構造にしなければならないのか

都市を形成していくためには、都市の安全を守ることは重要な役目のひとつとなります。火災は、決して日常の生活から起こるだけではありません。例えば、地震など大型の災害でも、発生する可能性があります。

火災がひとつ起きた場合でも、建物が密集していることで危険度も高くなってしまうのです。その安全を守る基盤となるのが「都市計画」です。

都市計画とは、都市が将来こうあるべきという姿を想定し、そのために必要な規制や整備がまとめられているものとなります。

防火地域または準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。

（引用：都市計画法第9条21項）

都市計画法で決められている防火地域や準防火地域などの防火規制区域は、火災が起きても燃え広がりにくい、火災を防ぐ（防火）都市をつくるために設けられています。

関連記事：【耐火構造】木造の耐火住宅にする5つのメリット│準耐火構造と防火構造の違いも解説

東京の防火規制区域の４つの区分

東京の都心部では建物が連なって建てられており、人口が密集しているからこその注意点があります。防火地域や準防火地域もそのひとつです。

実際に東京に住宅を建てる上では、区域の違いに合わせた建物を建てる必要性があります。ここでは防火規制区域の概要をご紹介します。

防火規制の違い

防火規制とは万が一火災が発生した場合、その延焼を食い止めるために指定されています。

都市計画法第9条20項により定められている防火規制区域には、防火地域や準防火地域などがあります。

「防火地域」には、都市部の駅前や繁華街。「準防火地域」は防火地域の周辺エリアとなり、万が一の災害発生を想定し、消防車両や避難のための通行を妨げないよう「幹線道路沿いも防火地域」として指定されています。

さらにその外周には、「法22条区域」という建築基準法（第22条1項）で定められた区域があり、東京都では、東京都震災対策条例13条第2項で定められた「新たな防火規制区域（新防火地域、新防火区域）」も指定されています。

規制の厳しさの比較

規制の厳しさでは、「防火地域　→　新防火区域　→　準防火地域　→　法22条区域」となっており、その規制に適した住宅を建てる必要があります。

東京での新築住宅建築では、このように何らかの防火規制があることを前提にし、その土地の区域指定を必ず確認することが重要なのです。

防火地域、準防火地域に建てられる住宅の制限とは

このように東京のエリアにより、建てられる建物にも違いが現れます。では実際にどのような違いがあるのかを防火地域と準防火地域で比べてみましょう。

防火地域の建物

防火地域は、都市計画法に基づいて「火災の被害が影響しやすい地域」と指定されており、住宅に対しても厳しい建築制限が規制されています。

防火地域に建物を建築するには、

○　３階建て以上もしくは、延べ床面積100㎡超の建物は耐火建築物でなければならない

○　1、2階建ての建物は耐火建築物もしくは準耐火建築物とすること

など、上のような建物にする対策が必要となります。

準防火地域の建物

準防火地域は、防火地域の周辺に指定されるエリアです。都市計画法に基づき、自治体が区域を指定しています。

防火地域に建築する建物より、制限がゆるやかに定められているのです。

準防火地域に建物を建てる場合、

○　4階建て以上もしくは延床面積1,500㎡超の建物は耐火建築物とすること

○　3階建ては延床面積に応じて制限が変わります

延床面積1,500㎡超は、耐火建築物でなければならない

延床面積500～1,50㎡以下は、準耐火建物か耐火建築物とすること

延面積500㎡以下は、1～2階建て同様の防火措置が必要とな

○　1～2階建ては木造の場合、外壁、軒裏、開口部等に一定の防火措置を設置すること

など、建物の高さや広さにより上のような規制が設けられています。

何も規制のない建物と耐火建築物や準耐火建物では、建築する際に費用負担も変化します。

そのため、住宅にかけられる費用には限りがあることから、中には「エリアの変更」を検討するケースも考えられるでしょう。

暮らしたいエリアには、どのような規制があるのかなどを事前にチェックすることは、「後悔のない家づくり」のためにはとても重要です。

東京で木造の住宅を建てたい！「耐火基準エリアの調べ方」

自分たちが建てたいエリアが決まっている方であれば、「ここの規制はどうなんだろう？」と疑問に思う部分もあるでしょう。

建てる土地が防火地域かどうかを調べるためには「役所へ行き自分で調べる」などの他、最近ではインターネットを活用し、調べたい市区町村名から防火地域で検索し、「都市計画図を自分で確認」することもできます。

もちろんプロの力を借りて、不動産会社や建築会社などに依頼することも可能です。

東京都では「新たな防火規制区域」などの変更もあり、今後も規制範囲が追加されるなど情報が変化する可能性は否めません。。

以前はこれで大丈夫だったからではなく、必ず最新の情報を確認するようにしましょう。

東京都の「新たな防火規制区域」はこちらからチェック＞＞新たな防火規制の指定区域図

関連記事：【墨田区・新築戸建て】防火地域で叶える木造の家

東京で防火地域や準防火地域に耐火建物を建てるメリットは？

防火地域や準防火地域などの場合、耐火建物や準耐火建物を建築する必要があります。そのため使える建材も変わり、規制が厳しくなることで「コストの上昇」や「建てられる施工会社や職人も限定」される傾向が高まります。

「規制も厳しくて負担も大きいのであれば、マイナス面しかないのでは？」と思われる方も多いでしょう。

しかしこのエリアだからこそ受けられるメリットもあるのです。

利便性の良いエリアに住宅が建てられる

東京の利便性の高い都市部での住宅建築の場合、耐火構造や準耐火構造など決められた工法や材料を用いた建物でなければ、そもそも建築ができません。

自分たちの建てたいエリアに住宅を建築ができること。そして万が一火災が起きた際、被害を最小限に抑えられる建物にできる部分は、大きなメリットとなります。

維持にかかる負担を軽減することができる

東京で住宅を所有するには、敷地の購入や住宅の建築費の他にも、住宅を安全に維持していく費用が必要となります。そのひとつが火災保険です。

火災保険の加入は任意なので、必ず入らなければならないというものではありません。しかし住宅ローンを利用する場合、火災保険の加入を必須条件としている金融機関がほとんどなのです。

火災保険には、「M構造（マンション構造）」「T構造（耐火構造）」「H構造（非耐火構造）」という３つに分けられており、その構造により火災保険料も変化します。

耐火建築物や準耐火建築物は「T構造」に該当するため、一定の耐火性能をクリアしている建物であれば「火災保険も割安」になります。

火災保険は、通年において負担し続ける費用となります。家づくりの際には、建てる時の費用負担だけではなく、「その先の維持費の見通し」も検討しつつ進めていくことが大切です。

関連記事：防火地域にも木造三階建ては造れるの？家づくりのポイント

まとめ：クレバリーホーム東京は、防火地域で木造住宅を建てられる会社です

防火地域では、耐火建築物など規制の厳しい建物を建てる必要があります。

しかし人生に1度の家づくり･･･。

ただ家を建てるだけではなく、デザイン面・安全面・快適性など「自分たちのこだわりを叶えたい」と誰しも思うことでしょう。

クレバリーホーム東京では、狭小住宅から、3階建て住宅、4階建て住宅、二世帯住宅、地下室付き住宅、屋上付き住宅、木造耐火住宅など、お客様のご希望やライフスタイルに合わせた住まいづくりをご提供しています。

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