誰が払う?二世帯住宅の固定資産税と税金対策

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通常の住宅よりも費用がかかる二世帯住宅。初期費用はもちろんのこと、毎年支払う税金も高額になります。固定資産税やローンなど、誰が支払うのかによっても家計の状況が変わってくるもの。だからこそ、おさえられる部分はしっかりおさえたいですよね。

そこで今回は、二世帯住宅で支払う税金と節税対策についてまとめました。

 


コラムのポイント
・固定資産税の支払いは、支払い能力によって変化するわけではなく、土地や建物の評価額に対して支払うものです。固定資産税を支払うのは『1月1日時点で所有者として登記簿に登記されている人』です。
・家を建てると様々な税金を支払う必要がありますが、二世帯住宅の場合、登記内容や一定の要件を満たすことで節税することができます。
・同じ二世帯住宅でも、間取りや登記内容によってはかかる費用だけでなく支払い続ける税金の額も異なります。おさえるところはおさえながら、賢く家づくりを進めていきましょう。


 

− table of contents −
◼ 二世帯住宅の間取りタイプ
◼ 二世帯住宅の登記方法
◼ 固定資産税と支払い
◼ 二世帯住宅にかかる税金を節税するには
◼ 賢く二世帯住宅の家づくりを始めよう!

 

 

 

 

 

二世帯住宅の間取りタイプ

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二世帯住宅の間取りは大きく3つのタイプに分けられます。どの間取りを選ぶかによって、建築費用だけでなく、後に支払い続ける税金の費用も変わります。

間取りタイプ① 完全分離型

見た目はひとつの家ですが、玄関やリビング、水回りなど親と子の生活空間が完全に別れている間取りを完全分離型といいます。建築費用はかかりますが、後述する登記次第では税制が優遇されるため、ランニングコストをおさえることができます。

間取りタイプ② 部分共有型

玄関だけ共有、リビングだけ共有、といったように部分的に共有する間取りを部分共有型といいます。共有部分が多ければ多いほど、建築費用をおさえることができます。

間取りタイプ③ 完全共有型

親世帯と子世帯が完全に同じ空間で生活を共にする間取りを、完全共有型といいます。建築費用は3つのタイプの中ではもっともおさえることができます。

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二世帯住宅の登記方法

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二世帯住宅を建てると、その家や土地が誰のものなのかを明らかにするため、法務局の登記簿に『登記』をします。その登記は大きく3つの種類に分けられ、どの登記にするかによって手続きにかかる費用や税金が変わります。

単独登記

二世帯住宅をひとつの住宅として考え、親もしくは子どちらかの名義で登記したものを単独登記といいます。

親の単独登記にしていた後で子に相続した場合は相続税が、子が建築費用を出したものの親の単独登記になった場合は贈与税が、それぞれかかる可能性があります。登記している親もしくは子しか住宅ローン控除は利用できません。

共有登記

二世帯住宅をひとつの住宅として考え、親と子が共有で登記したものを共有登記といいます。共有で登記しているため贈与税が発生しません。また、親と子両者が住宅ローン控除を利用できるため、節税効果も高くなります。

区分登記

二世帯住宅をひとつの住宅ではなく別々の住宅としてとらえ、親と子それぞれの名義で登記を行うのが区分登記です。

玄関やリビングなど、どこか共有スペースがあると区分登記はできません。共有スペースがなくても、区分登記をするためにはいくつかの要件を満たしておく必要があります。登記費用はかかりますが、固定資産税や住宅ローン、不動産取得税の軽減措置など親と子両者が利用できるため、こちらも節税効果はあります。

 

▶︎失敗例から学ぶ二世帯住宅の間取りとは

 

 

 

固定資産税と支払い

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毎年1月1日の時点で、土地や建物などの資産を所有している人が支払う義務があるものを、固定資産税といいます。

固定資産税の算出方法

固定資産税は、固定資産課税評価額に税率をかけて算出します。

固定資産税=固定資産課税評価額×1.4%

固定資産課税評価額とは、3年ごとに改訂される固定資産課税台帳に表示されているもので、税率は1.4%と定められています。

固定資産税は誰が払う?

二世帯住宅の場合、家を建てた人と登記した家主とが異なる場合があります。例えば、二世帯住宅を建てたのは親で家主は子、ほとんどの資金を出したのは子で家主は親、というケースです。ただ、どのようなケースだったとしても、固定資産税を支払うのは『1月1日時点で所有者として登記簿に登記されている人』です。

固定資産税の支払いは、支払い能力によって変化するわけではなく、土地や建物の評価額に対して支払うものです。そのため、税金を毎年支払う人、支払い続けられる人を登記しておくようにしましょう。

また、区分登記できた場合は2つの住宅として認められるため、軽減措置を受けて固定資産税を減らすこともできます。どのような構造になっているかで登記内容は異なるので、事前に調べておくとよいでしょう。

 

 

 

二世帯住宅にかかる税金を節税するには

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家を建てると様々な税金を支払う必要がありますが、二世帯住宅の場合、登記内容や一定の要件を満たすことで節税することができます。

 

もっとも節税効果のある登記は?

節税効果という部分だけで考えた時、もっとも節税効果があるのは区分登記です。見た目はひとつの家でも、中の間取りは完全に別れている完全分離型の二世帯住宅を建てることで、区分登記にすることができます。ただ、区分登記は登録時の手数料や後に販売した時の手数料などがかかります。

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固定資産税を節税

二世帯住宅が建つ土地のうち200㎡までは小規模住宅用地として土地が扱われるため、課税標準額が1/6に減税されます。区分登記にした場合、二戸分として扱われるため400㎡までが小規模住宅用地としてみなされます。

また、注文住宅は120㎡までであれば、建てた最初の3年間は固定資産税が1/2となります。二世帯住宅を建てて区分登記をし、二戸分として扱われる場合は、それぞれの居住スペースの床面積240㎡までを減税対象とすることができます。

不動産取得税を節税

床面積が50㎡以上240㎡以下という要件を満たせば、固定資産税評価額が1,200万円控除され、不動産取得税も節税することができます。二世帯住宅の場合、区分登記をすることで、二戸分である2,400万円を控除、節税することができます。

相続税を節税

通常、330㎡以下で被相続人が実際に住んでいた住宅を相続する場合、相続税の80%が減税さえる小規模用地の特例という制度があります。

固定資産税は不動産取得税を節税する場合、区分登記がもっとも節税効果があります。しかし相続税の場合、区分登記をしていると小規模用地の特例は適用されません。

住宅ローン控除

共有登記もしくは区分登記をした場合、親世帯と子世帯それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。建物の床面積が50㎡以上、自分たちの居住空間が床面積の半分以上、という要件を満たしていれば、住宅ローン控除を受けることができます。

節税に関しては、様々な要件や確認が必要な点があるため、家づくりを進めながらハウスメーカーや税理士に確認してみることをお勧めします。

 

 

 

賢く二世帯住宅の家づくりを始めよう!

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▶︎二世帯住宅の間取りはどうする?トラブルにならない間取り例まとめ

 

同じ二世帯住宅でも、間取りや登記内容によってはかかる費用だけでなく支払い続ける税金の額も異なります。おさえるところはおさえながら、賢く家づくりを進めていきましょう。

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