同じ土地でも建てられる家の大きさが変わる? 容積率緩和とは

 

 

家を建てる時、土地の大きさを最大限活かして大きな家を建てたい!と思いますよね。子どもたちにはそれぞれ部屋を持たせて、書斎や趣味の部屋を作って…と夢を膨らませていくと、必要な面積はどんどん増えていってしまいます。しかし都市部は土地の値段も高く、家を広くしたいから広い土地を買おう…と考えても難しい場合が多くなってしまいます。

法律では容積率というものが決まっており、土地に対しこの面積の家までしか建ててはいけない、という決まりがあります。しかし、それを緩和する方法もあるのです。

今回は、同じ土地でも容積率暖和で大きな家作りをする方法をご紹介いたします。

 

 

 

 

土地によって建てられる家の大きさが決まっている


 

広い家に住みたいから、めいいっぱい土地を使って広い家を建てよう!と夢を膨らませていらっしゃる方もいるかもしれません。実は、家は土地に対して建てられる大きさが決まっています。

 

 

容積率とは?

『その土地に建築可能な家の延べ床面積の割合』を容積率といいます。
延べ床面積とは家の床面積の合計のことで、例えば1階が45平方メートル、2階が35平方メートルの場合の延べ床面積は80平方メートルとなります。

容積率は建ぺい率と併せて考える必要があます。例えば、土地の面積が100平方メートルで建ぺい率50%、容積率100%の土地であれば、延べ床面積で100平方メートルの家を建てることができます。
具体的には、1階50平方メートル、2階50平方メートルの2階建ての家を建てられるということです。

 

 

建ぺい率とは?

建ぺい率とは、土地の中で家を建てられる面積の割合のことを表します。
市町村などで、建築基準法・条例に基づいて都市計画を行っていて、その中で建ぺい率や容積率を定めています。

例えば、土地が100平方メートルで建ぺい率が50%のとき、建物が建てられるのは50平方メートルとなります。建ぺい率は建物を真上から見たときの面積なので、2階建て以上の住宅の場合、最も面積が広い階の面積で計算をします。住宅地などでは建ぺい率が100%になることはほぼありませんが、商業地域など近隣の住環境を考えなくても良い場合などでは、住宅地でも建ぺい率100%のところも存在します。

 

 

 

どのように容積率と建ぺい率が決められる?

この容積率や建ぺい率は建築基準法や条例に基づき、各市町村の都市計画によって定められています。

都市計画

その土地の未来を各市町村が考え、都市計画課が中心となり定めた計画です。例えば新宿駅などの大きな駅の近くには商業施設がたくさんあり、これから先も商業施設などを中心に街づくりが行われていくと予想したとします。このような地域は商業地域として指定をし、繁華街を構成して、その周りを近隣商業地域に指定されることが多いです。都市計画では地域ごとに建築して良い建物が定められています。

 

 

このような取り決めがあることで、住宅地の真ん中に大きな工場が建築されたり、大工場に囲まれた工業団地の中に住宅が建築されることはありません。さらに、住宅地では隣同士の建物が隙間無く建築されることが無いように、建ぺい率というものが設定されるのです。

 

 

 

 

容積率緩和を利用する


これらの容積率は、緩和することができます。

 

容積率緩和の条件

一定の条件を満たすことにより、地下室部分の面積は容積率に算入されません。一定の条件とは以下の3つの条件です。

  • 地階(床が地盤面下にある階)にあり、床面から地盤面までの高さがその階の天井 の高さの3分の1以上であること
  • その天井が地盤面から高さ1m以下の部屋であること
  • 地階で住宅の用途に供する部分であり、その建築物の床面積の合計の3分の1以下であること
三階建ての住宅にすると、土地を有効活用することができます。限りある土地でも広く間取りがとれます。
しかし、3階建ての住宅を建てる場合、高さ制限や各種の斜線制限、容積率など、実際はかなり土地を選びます。また防火や構造上の配慮も、2階建て住宅に比べても格段に厳しくなり、難易度が高いと言うのが現状です。

建ぺい率も緩和できる?

一定の角地などにある敷地は、建ぺい率が10%加算されます。

ただし、角地などにおける建ぺい率の緩和は特定行政庁と呼ばれる各市町村(以下各自治体)などの自治体ごとに基準が異なり、各市町村など自治体の条例などにより具体的な適用条件が決められています。
適用条件には、2つの道路が交わる角度や、敷地と道路が接する長さの割合、敷地面積の上限などがあり、角地であれば必ず緩和されるわけではなく注意が必要です。

各自治体によっては、両面道路の場合や、片方が公園や河川などに接する場合に角地に準ずるものとみなして緩和するかどうかなども異なってきます。

 

 

容積率を緩和するには地下室が重要

地下室は一定の条件のもと容積率の緩和を受けます。そのため、床面積を増し容積率の緩和が利用できます。地下室のある住宅が受けられる緩和は、法で定義されている以下のものに当てはまれば地下室に相当します。

1. 地階であること
2. 地盤面から地階の天井が1m以下であること
3. 住宅の用途に供されていること

つまり、地盤面から天井が地上に出ている高さが1m以下であれば容積率緩和を受けることが可能です。いわゆる半地下と呼ばれるような半分部屋が地上に顔を出しているような部屋でも、容積率は緩和されるということです。

また、容積率緩和を受けられる地階の住宅の床面積の上限は、住宅の延べ面積の1/3となります。

 

 

地下室を作るメリットとデメリット

容積率の緩和となる地下室ですが、住む上でのメリット、デメリットは知っておきましょう。

 

●地階室のメリット

  • 外の騒音などが入ってこない
  • 外に音が漏れにくい
  • 外の気温の影響を受けにくいため夏は涼しく、冬は暖かい
  • 地上階と同じ面積にする場合耐震性が上がる

このように地階室を作ることによって遮音材、吸音材、断熱材の役割を果たしたり、耐震性がアップします。
地面にベタの基礎を作るよりも地中に埋まっているところに基礎を作った方が耐震性が格段によく、地震の多い日本に住む上では重要なポイントでしょう。遮音性や吸音力を活かしてピアノや楽器を時間を気にせず練習できるスペースや、大音量でホームシアターを楽しむこともできます。また、遮音性が高いため寝室にも適しています。

 

●地階室のデメリット

  • 工期が通常より1~1.5カ月程度長くかかる
  • 材料費や追加の工賃などでさらに費用がかかる

 

地下室を作る際は、土を掘り、隣の家の土の壁が崩れないように処理をする必要があります。その後コンクリートを流し込み、乾くのを待つ時間も必要となり通常の工事に比べて追加の工程や近隣への配慮が必要となってくるため、工期は1カ月~1.5カ月は長くなってしまいます。また、コンクリートなどの材料費に合わせて、掘り出した土をその辺に捨てておく訳にもいきません。土の処分費などもかかり、地上の建物部分より費用もかかります。これらの工程により、地階室のある家は、同じ床面積の一般的な地上階のみの家に比べて割高になります。

ただ、都市部などの土地の値段が高いエリアでは、狭い土地に地下室を設けたほうがトータルの費用が安いケースもあります。

 

 

 

 

 

駐車場を利用することでさらに容積率緩和も可能


駐車場は地階と同じく容積率の緩和の対象となります。

容積率緩和を受けられる地階の住宅の床面積の上限は、住宅の延べ面積の1/5となります。それ以上の分は通常通りに容積率に加えられます。また、駐車場だけでなく駐輪場も対象となっており、カーポートなどでも緩和の対象となります。

 

 

 

 

容積率緩和を賢く利用し広い家を!


 

地下室をつけることにより同じ土地であっても1.5倍もの面積の家を建てることができます。
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