狭小住宅　10坪ではどんな家が建てられる？

10坪の土地を購入した場合、10坪の家は建てられません。東京都内で、戸建て住宅を建てる場合、多くの地域では、敷地の約5割が建築面積として定められています。したがって、10坪の敷地に建てられる家の建築面積は5坪ということになります。

また、地域によっては、5割以下、又は5割以上の地域もあります。5坪であっても、3階建て、4階建てにすれば、3倍～4倍の床面積が得られます。地域と階数によって変わる10坪の敷地に建てる家に、果たして、何人家族までが住めるものでしょうか？

東京都の戸建て住宅の土地の状況

東京都内には、多くの狭小地が売り出されていますが、区と区内の地域によって、敷地に建てられる建築面積の割合が異なります。

面積に関する制限

都市計画では、用途地域によって、異なった建ぺい率と容積率が定められているからです。用途地域には、住居専用地域と、近隣商業地域、商業地域、工業地域があり、住居専用地域は、さらに細かく分けられています。

■　戸建て住宅を建てられる用途地域の種類　■

■　建ぺい率30～60％　容積率50･60･80･100･150･200％の地域
（数字の幅は、区によって割合が異なるからです。）

■　第一種低層住居専用地域 　低層住宅専用の地域で最も制限が厳しい　ほとんどが2階建ての閑静な住宅街

■　第二種低層住居専用地域 　低層住宅の専用地域　150m²以下で、2階以下の小規模な店舗は建築可

■　建ぺい率50～80％　容積率200･300･400％の地域　■

■　第一種住居地域 良好な住環境を保護する為、住宅以外の建物の建築が制限されている　3000m2以下の店舗、事務所、運動施設、公共施設、病院、学校等は建築可

■　第二種住居地域 住宅の他に、大規模店舗を含む商業施設、工場などが混在している
映画館、劇場、風俗営業、住環境を悪化させるおそれのある工場は、建築不可
パチンコ店、カラオケボックス、ホテル、ボーリング場などが認められている為、第一種低層住居専用地域や、第二種低層住居専用地域のような閑静な住宅街ではない

用途地域に関する細々とした取り決めは、それぞれの区からの要請によって、定期的に見直されるので、土地を購入する際には、購入予定の区の土地が属している地域の種類と、区が定めている建ぺい率と容積率の状況を、確認することが大切です。

■　高さに関する制限　■

建築面積の他に、道路に与える影響と、北側の隣家に与える影響を少なくする為、高さに対する制限もあります。区や地域によって、制限の厳しさが異なります。第一種低層住居専用地域は、特に制限が厳しく、2階建て以上は建てられないケースがほとんどです。

他の地域では、3階建て、4階建てにすれば、床面積を拡げられるわけですが、3階建て、4階建てにした場合には、勾配天井にするなど、建物の上部を一部削らなくてはならない周辺環境があります。つまり、道路との位置関係、隣家との距離などによっても、制限が変わるのです。周辺を住宅に囲まれている環境と、2面が道路に面している、公園に面しているというような環境、また、住宅が道路に面している方角によって、高さ制限が変わります。

■　道路斜線制限　住宅が、道路への採光や通風を妨げない為の高さ制限です。

■　北側斜線制限　住宅が、北側の隣家への採光や通風を妨げない為の高さ制限です。

具体的に考えてみると、超高級住宅街などの建ぺい率30％、容積率50％の地域では、10坪の敷地に住宅は建てられません。建ぺい率50%、容積率100%の場合には、5坪の床面積の平屋住宅しか建てられません。

東京都内で多く見られる、建ぺい率50～60、容積率200％、又は300％であった場合、2階建ての10～12坪、又は3階建ての15～20坪の延べ床面積の家が建てられます。

延べ床面積10～20坪の家に住める家族構成

居住面積基準という国土交通省が作成している戸建て住宅への基準をご存知ですか？

「世帯人数に応じて健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準」を表す数字です。

ここでは、床面積が㎡で表されているので、具体的に坪に換算してみましょう。

■　独身　　　25㎡ (7.56坪 ) 16.14畳
■　夫婦　　　30㎡ (9.08坪 ) 19.37畳
■　子供一人　40㎡ (12.10坪) 25.83畳（3～5歳児が1名いる場合は35㎡）
■　子供2人　 50㎡ (15.13坪) 32.28畳（3～5歳児が1名いる場合は45㎡）

建ぺい率50％、容積率300％の地域にある10坪の敷地には、居住面積基準を満たした4人家族が暮らせる家が建てられることがわかります。

さらに、居住面積基準の中には、都市部での生活を想定した都市居住型・誘導型居住面積基準もあります。

「世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現の前提として、多様なライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準」を表す数字です。

■　独身       　　　　40㎡     12.10坪 16.14畳
■　夫婦       　　　　55㎡     16.64坪 35.51畳
■　子供一人 75㎡      22.69坪 48.42畳（3～5歳児なら65㎡）
■　子供2人              95㎡      28.74坪 61.34畳（3～5歳児ならは85㎡）

建ぺい率50％、容積率400％の地域にある10坪の敷地には、誘導型居住面積基準を満たした夫婦で暮らせる家が建てられることがわかります。

約11坪の土地をめいっぱい活用！クレバリーホームが建てると、こんなに快適な家が生まれます。

こだわりの光あふれるリビングが魅力的な３階建て＋老後の生活を考えた賢い家

敷地面積：11.34坪（36.81㎡）延べ床面積：23.54坪（77.83㎡）

限られた敷地内で十分な床面積を確保しようとすると、3階建て、4階建ての住宅を建てることになります。階数の多い住宅の大きな問題点は、階段が増えることです。マンション暮らしが長かった主婦は、2階建ての家に住むと、階段によって家事負担が増えたと感るほどです。また、高齢になった時や、家族の誰かに車椅子が必要になった時には、3階4階は物置になってしまう恐れもあります。

今現在の暮らしが快適であることはもちろん大切ですが、年齢や人生の様々なターニングポイントによって、暮らしは変わります。家は長く住む場所ですから、その変化を考慮しておくことが大切です。

今回のケースは、日当たりや風通しの良さにこだわったたっぷりした収納のある家であると同時に、高齢になった時のことが十分に考慮された家です。

■　快適な室内環境　■