空き家の活用法

譲り受けた空き家、なかなか有用な活用法が思い付かなくて、そのままになって、処分するにもせっかく譲り受けたしもったいない。
固定資産税はかかるし、維持管理もしないと空き家対策法という法律もあるので、どうしたら良いかわからないなど、活用方法が分からず大切な空き家を持て余していませんか？
そこで、今回は、放ったらかしになってしまっている空き家の活用法について見ていきましょう。

・大家になって、会社や事業主に貸し出す

空き家を建て替えたりせずになるべく活かしたい、不労取得で家賃収入を得たい方におすすめです。
メリットは、家賃収入ができること、家賃収入ができるので管理維持費もまかなえること、建物自体を利用できるので、建て替えの費用などが比較的安く済むことなどがあります。
また、デメリットは、借り手がつかないと収入が得られないこと、建物の掃除や壊れたものの修繕、修理などの管理維持費がかかることなどがあります。
空き家が一軒家の場合、マンションの場合、倉庫や店舗である場合、種別がさまざまなように大家になった際に、貸し出す形態もまた色々とあります。
簡単に大きく分けると以下の2つとなります。
一般的な住宅だった場合は、居住用として貸し出す、お店や倉庫だった場合は、会社・事業用として貸し出すことが、などあります。

・居住用として貸し出す

これまで人が住んでいた空き家ならばそのまま住居用として貸し出すのが一般的で簡単です。
方法としては、一軒を丸ごとそのまま貸す以外に、一室ごとまたは階ごとのシェアハウスとして貸し出すなどの方法もあります。
一般的な住宅は、リノベーションやリフォームなどで手を加え、居住用として貸し出すのがほとんどのパターンです。

・お店や倉庫だった場合は、会社や事業用として貸し出す

倉庫やお店だったものなど、ある程度の広さがある空き家であるなら、会社や事業用に適しているといえます。
こちらも、設備によっては必要のないものを改装の必要が出てきたりします。
住居用と同じで物件の年数が経っていれば、水周り、お風呂、トイレや内装などの設備によっては新しいものに変えたり、場合によっては建物自体のリノベーションが必要になったりもします。
リフォームやリノベーションについては住居用と同じく、専門業者に頼むケースがほとんどになります。
また、賃貸経営は、個人ですることができます。
起業しなくても、資格がなくてもできます。
経営という言葉から何か資格が必要なのではないかとか、お金をもらうから商売として個人事業主や会社を立ち上げなくてはいけないのではといった心配を持つ方もいるかもしれませんが、その必要はありません。
確かに知っておいて損はないことや資格などはありますが、それがないとできないということはありません。
ただ、確定申告の際に不動産所得の申告が必要です。
そういった知識などや情報、さらには個人で動くのは難しい入居者の募集、管理業務などは不動産会社に頼ることもできるので、利用するのもひとつの方法です。

・解体して、土地を活用する

古く、建て替えないと利用できないような空き家や、広い土地を持っているかたにおすすめです。
建て替えではなく更地をそのまま利用する形なので、主にコインパーキングや月極駐車場、トランクルームや太陽光発電などの活用方法があります。
メリットは、更地を活かすから初期投資が抑えられることがあります。
デメリットは、解体費用がかかること、固定資産税が高くなることなどがあります。
建物の解体には解体業者に頼むことがほとんどですが、解体の依頼主が行わなくてはならないこともあります。
1.解体工事をすることを市区町村に届け出る
80㎡以上の延床面積の建物を解体する際は、解体工事着工の７日前までに建設リサイクル法の届出書類を、市区町村に提出しなくてはなりません。
正式には、建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律といい、解体で出る廃棄物をなるべくリサイクルに回し、且つ廃棄物は適正に処理することを目的とした法律です。
提出は家主、依頼者の義務となりますが、多くの場合は解体業者が代行してくれます。
この際、解体業者が届け出ていない場合、家主、依頼者の責任となり、罰則を受けることになるため、きちんと確認を取りましょう。
2.残っている置物、家具や家電の処分
家電リサイクル法の対象になる家電は購入先、各メーカーに問い合わせの上引き渡し、家具などは自治体、行政の清掃局へ粗大ゴミとしての処分の相談することもできます。
対象となるのはエアコンやテレビ、冷蔵庫、冷凍庫、洗濯機、衣類乾燥機などの家電４品目と呼ばれるものです。
3.電気・ガスを止める
解体工事が始まる前に電気やガスを止めなければいけません。
請求書などに記載されている各事業所に電話で手続きするのが、早く確実です。
水道に関しては解体業者が工事中や工事終了後、道の掃除や散水のために使用する場合があるため、解体業者と停止の時期を決めます。
4.浄化槽の汲取り
浄化槽がある場合、中身の汲取りを業者へ依頼しておけば、浄化槽本体は解体業者にまかせられます。
汲取りに関しては自治体で対応している地域もあります。
5.解体工事後の手続き
家屋の解体が完了したら、１ヶ月以内に建物が無くなったことを法務局へ申請をする必要があります。
これも家主、依頼者に義務付けられています。
司法書士、行政書士、土地家屋調査士等の専門家へ委任する事もできますが、大体3～７万円の手数料がかかります。
解体業者でも代行している場合ありますが、どちらの場合でも、委任状と印鑑証明が必要となります。
このプロセスを経て家の解体が終われば、あとは更地をいかに活用するかになります。
例えば、建物解体後の更地をコインパーキング業者へ貸し出すことなどがあります。
コインパーキングは、専門の企業を通すほうが、個人で色々揃えるよりはるかに効率が良いです。
精算機やロック板、看板など必要になるものを個人で揃え、管理するのは至難の業だからです。
同じ駐車場だと月極駐車場などもありますが、立地によってどちらが良いかは要検討です。
コインパーキングと月極駐車場、共に駐車場であることには変わりはありませんが、両者には大きな違いがあります。
それは駐車場法に関わるか関わらないかです。
駐車場法とは、以下３つの条件に当てはまる駐車場の設置には市区町村への届け出が必要とする基本法です。
1.道路一般公共の用に供する駐車場
2.自動車、バイクの車室の面積が合計500㎡以上のもの
3.利用者から時間駐車料金を徴収するもの
1と3に関してはコインパーキングが当てはまるため、2の駐車面積が500㎡以上に該当すれば届け出が必要になります。
しかし、月極駐車場のような定期的に契約し、その契約者にのみ駐車を提供する形態の駐車場は、１の時点であてはまらないため、届け出の必要はありません。

・売却する

活用という点では少し離れますが、売却して手放してしまうこともひとつの手です。
メリットは、空き家に関する色々な心配がなくなること、売却できればまとまったお金になることなどがあります。
デメリットは、手放すことになること、売れない間は固定資産税などの税金を払わなくてはならないことなどがあります。
最近では空き家を中心とした買取サービスもあるので活用してみるのも良いでしょう。
買取サービスは、単なる売却とは違い、買い取った上でリフォーム、リノベーションを自社で行い、それを売る形態をとります。