地下室があると便利!容積率との関係

住宅を建てる時に必ず関係してくるのが、容積率です。

どのぐらいの大きさの住宅を建てることができるのか、それを考える上で、

容積率はとても重要な要因です。

しかし、その容積率をうまく緩和できれば、同じ土地でも大きな住宅を建てることができます。

そこで、有効なものこそが地下室の存在です。

今回は、地下室と容積率の関係について見ていきましょう。

 

・容積率とは


そもそも容積率というのは、一体何なのでしょうか?

容積率とは、敷地の面積に対して建物の延べ面積が占める割合のことを示します。

道路などの公共施設とのバランスを保つため、また、居住環境の保護のために、

都市計画で指定された容積率(指定容積率)があります。

新しく住宅を建てる場合は、この容積率の制限を守って建築しなければいけません。

また、容積率の計算方法を知っておくことも、新しく住宅を建てる時に役に立ちます。

それでは、計算方法を見ていきましょう。計算式は次のようなものです。

延べ面積(1階の床面積+2階の床面積)➗敷地面積✖100=容積率

この計算式に基づいて、指定容積率の制限を守れているかを確認して、住宅を建てることになります。

 

・地下室と容積率


もし、3階建ての家を建てるとしたら、

地上に1階、2階、3階の住宅、もしくは、地上に1階、2階、

そして、地下に1階の地下室付きの住宅、どちらを選びますか?

先ほど、説明しました容積率ですが、もちろん3階の床面積も含まれることになります。

つまり、大きい家を建てたいから3階建てにしても、容積率が制限を超えてしまっていたら、

建てられないということになります。

しかし、これは、地上に1階、2階、3階の住宅を建てた場合です。

地下室付きの3階建ての住宅にすると、ある一定の条件を満たせば、

地下室部分の面積が容積率には含まれない場合があります。

つまり、より大きい住宅を建てたい場合は、地下室を設ければ、同じ土地の大きさでも、

より大きい住宅を建てることも可能になってきます。

大きな住宅を建てたい場合には、地下室を設けることも一つのポイントです。

 

・地下室をうまく使って容積率を緩和する


同じ土地敷地面積でもどうしても建物の広さが欲しい場合、容積率を増やすことはできません。

この場合、容積率を緩和することを考えます。

では、どのようにして緩和すれば良いのでしょうか?

それでは、建蔽率も緩和することはできるのでしょうか?

結論から言うと、緩和することはできます。

しかし、特例での緩和ですので、誰しもが緩和できるわけではありません。

容積率を緩和する方法とは、地下室を建設するということです。

地下室のある住宅は、一定の上限に容積率の緩和を受けることができます。

また、法で定められている地下に該当すれば、半地下でも容積率を緩和することができます。

地下の容積率緩和を受けるためには、その地下部分が次の3つの条件を満たすことが必要となります。

1.地階であること

2.地盤面から地階の天井が1メートル以下であること

3.住宅の用途に供されていること

これらを満たしている場合、容積率緩和を受けることができます。

また、駐車場を利用することでも容積率を緩和することができます。

自動車車庫や自転車置き場等は建築物の各階の床面積の合計の5分の1までは容積率の計算上で

建築延べ床面積に参入されないため、容積率を緩和することができます。

容積率が80%の地域にもかかわらず、土地の敷地面積が100平方メートルに対して、

建物の延べ床面積が120平方メートルある住宅が存在します。

先ほどの計算式に当てはめて、計算してみると、

120➗100✖100=120

つまり、容積率が120%です。

完全に容積率を大幅にオーバーしています。

しかし、その物件をよく見てみると、地下室がる住宅だったりします。

地下室は、ある一定の条件を満たすと、容積の緩和を受けることができるため、

上記のような住宅でも建てることができます。

つまり、同じ土地の大きさでも、地下室がある住宅か、地下室がない住宅か、

という違いで、大きい住宅を建てることができます。

地下室を設けることによって、うまく容積率を緩和することで、

理想に近い大きい住宅を建てることもできるかもしれません。

 

・地下室がある住宅とない住宅での容積率から見た違い


地下室がある住宅と地下室がない住宅を比較してみると、一体どのような違いがあるのでしょうか?

容積率から見た違いといえば、先ほどからご紹介しているように、容積率の緩和ができるか、

できないか、といった点が一番大きいですね。

それでは、地下室がある住宅と地下室がない住宅では、

どのぐらい住宅の延べ床面積に違いがあるのでしょうか?

・容積率緩和を受けることができる床面積の上限

まず、容積率緩和をすることができる地階の住宅の床面積の上限は、

住宅の延べ面積の3分の1になります。

つまり、すべての床面積が住宅の用途として使われ、

地上の1階と2階、地下の1階の各階の床面積が全て同じ場合は、

地階の床面積が全て容積率から除かれることになります。

要するに、単純計算で、床面積が地下室がある場合と地下室がない場合とでは、

地下室がある場合の方が1.5倍の延べ床面積を確保することができます。

少しでも、大きい住宅を建てたいという方には、とても嬉しい情報ですね。

・費用面で考えるとどうなの?

少しでも、大きい住宅を建てたいとなると、今回話題にしている、

容積率緩和の他に考えられる方法としては、土地を新しく買い、

住宅を建てることができる範囲を広くすることです。

それでは、容積率を緩和して建てた住宅の延べ床面積と土地を新しく買い、

住宅を建てられる範囲を広くして建てた住宅の延べ床面積が同じ場合、

費用面では、どのような違いがあるのでしょうか?

例えば、先ほどの例を用いて考えてみましょう。

指定容積率が80%の地域で100平方メートルの土地に

120平方メートルの延べ床面積の住宅を建てた場合は、

40平方メートルの床面積を容積率から除いて、増やせたことになります。

それに対して、土地を新しく買って、同じ延べ床面積の住宅を建てたい場合、

40平方メートルの床面積分を確保しなければいけないので、

買わなければならない土地面積は、50平方メートルです。

このことから考えると、新しく土地を買うよりも、地下室を作って、

容積率を緩和した方が費用面から考えても有利になります。

新しく土地を買う予算はない、という方も地下室を作れば、

今の土地の広さのままで、土地を買うよりも大きい住宅を建てることができるかもしれませんね。

 

・まとめ


今回は、地下室と容積率の関係について見ていきました。

きっと、どんな人でも大きい家に住みたい、という理想を持ったことはあるでしょう。

そんな時、地下室を設けることで、容積率を緩和でき、

同じ土地面積でもより大きな住宅を建てることができます。

しかし、容積率を緩和したい場合は、3つの条件を満たす必要がありますので、

そこには注意しなければいけません。

しかし、その3つの条件を満たしてしまえば、新しく土地を買って、大きい住宅を建てるよりも安く、

お得により大きな住宅を建てることができます。

自分の理想に近い住宅を建てたい時に、より大きな住宅を建てたいのであれば、

地下室を設けて、容積率の緩和を試みるのも良いかもしれませんね。

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